“我们的一个高端盘客户本来要买大户型，现在一算首付要多拿出来将近1000万元，直接说不买了，去投资国外了。”一家地产央企运营中层人士说。

　　“9·30”新政后，在北京新房市场，购房者最明显的变化是，开始因购买资格与资金等问题产生购买力与意向的分化。而北京的开发商们也开始着手梳理客户，对客户优先级进行新的排列组合，整理项目蓄客受影响情况，甚至筛除不再具备购买条件的购房人。

　　“9·30”新政一面提高购房资格红线，让房票更昂贵；一面对购房人信心产生冲击，令一些购房人短期看空楼市，此前犹豫未出手的现在更加保守，这些都会让北京楼市降温。

　　在《财经》记者的采访中，另一个问题也被诸多业内人士低调提及：如果本轮调控是以让房价迅速实现下降为目标，那么需要警惕这种下降是否为单纯的数字游戏，好比为了让温度下降而强行调整温度计。

　　苗头已经出现。本轮调控中，几乎所有的热点二线城市都发出了行政限价令，严格开发商的预售证管理，以价放证，这本质上是意图实现房价在统计层面的回归。

　　多个不愿具名的开发商表示，在深圳与北京市场，政府已经收紧了很多正在申请价格备案的新房项目的预售证管理，并且给出了不同的价格上限。高于此价格上限，则不予颁发相关证件许可。由此，一大批高地价新房预售被卡住了喉咙。

　　10月13日上午，深圳楼市一片震动。深圳市市场和质量监管委对深圳10个辖区内的20个在售楼盘进行突击检查，主要督查各个项目的预售证件、宣传推广与销售规范。

　　10月12日下午，有开发商向《财经》记者透露，当日，北京市有关部门召集各区开会，讨论各区未来一段时间的新房预售价格上限。消息人士称，最终各区申报的房屋预售价格上限都被向下调整。

　　新房供应趋缓

　　北京新房价格的上涨受到一系列结构性因素的影响：地价高企，新房基本全面豪宅化，供小于求形势未变，甚至有所恶化。首付门槛提高，表面上看减少了需求，但新房供应也可能受到影响。

　　“限购最大的思路谬误是以为不让有钱人买了，就能轮到穷人买。错误在于，开发商不是非盖楼不可的，有钱人都不能买了，开发商就不盖楼，结果是后续的供应减少，真实楼价会变得更高。”北京大学国家发展研究院教授薛兆丰对《财经》记者分析。

　　北京“9·30”新政中，另一个针对新房的调控工具是对开发商的定价实行“价格备案”机制，这意味着剥夺了地产商的自主定价权，并且要求开发商在新房供应节奏上接受指导，以避免房价指数进一步攀高。

　　新政规定，对开发商报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。要求取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格等等。

　　“在北京，限价虽然一直都有，但这次会更严格执行，这对开发商影响会比较大。”泰禾集团(18.240, -0.24, -1.30%)相关人士告诉《财经》记者。

　　一旦开发商定价权被回收，新政后的新房销售速度减慢，开发商资金周转承压也会相应加大。但这不必然导致新房降价，因为一些开发商会选择暂时不推楼入市，而这会让新房供应节奏减缓。

　　也有开发商预备变相卖高价，以规避限价令。“比如项目实际卖10万元/平方米，现在限价，不能卖10万元，以后就和客户签7万元/平方米的合同，还有3万元差价以装修形式，再另签个合同。”一位中型房企营销人士说。

　　历经多轮楼市调控，开发商已有若干现成应对套路。如今，新一轮猫鼠游戏又将开启。

　　二手房交易降温

　　虽然行业内外更多关注新房价格走势，但二手房市场才是北京楼市的主力。中国社科文献出版社出版的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2016）》显示，2015年北京二手住宅成交占北京楼市总成交量的73.6%，未来这一比例仍呈上涨态势。