《财经》记者 董文艳 徐谌辉 周哲 李德尚玉 实习生 高乔/文

　　9月30日晚，北京市住建委公布以“调高首套房首付比例至35%-40%，二套房首付比例至50%-70%”为主要措施的楼市调控文件。随后八天，深圳、广州、天津、武汉、合肥、苏州、南京、厦门、上海等20多个城市跟进宣布调控政策，限制之严，史无前例、蔚为壮观。

　　回顾十年楼市调控，主要措施集中在四个方向：限贷限购抑制需求、放房放地增加供给，这是两个主要方向；加强市场秩序管理打击哄抬房价行为、加强舆论引导预防房价恐慌心理蔓延，这是两个辅助方向。不同时期，以上措施出台的力度不同（见图表1）。但总的来说，可谓抑制需求的一手硬，增加供给的一手软，加上其他宏观经济因素，因此房价总是不按调控者的意图行走。情急之下，某些房价涨幅高、舆论关注强的城市，政府甚至直接出手，剥夺开发商的新房定价权，从而实现房价的“统计回归”。

　　细观国庆前夕开始的各城市新一轮楼市调控，可概括为“工具相似、力度加大”，其中北京的力度最大，深圳也放出了不管离婚与否的单身都只能购买一套住房的狠招。而之前房价上涨较猛的二线城市如厦门、南京、合肥、苏州等，本轮的调控力度仅次于一线城市。

　　这一新政的出台，距离2015年12月中央经济工作会议发起全国楼市“去库存”运动只有十个月，距离2013年中国大多数省会城市取消限购令、推出楼市刺激政策，也只有两年左右。一方面是十年来最严厉的楼市调控，一方面是过去十年价涨即调控、价落即刺激，房价整体一路上扬的中国楼市，住房消费者和投资者又该如何应对？

　　《财经》记者选取北京楼市为样本，从供需两侧展开采访，试图对回答上述问题给出一个思路。楼市是一个区域性市场，影响各地房价的因素各不相同，但北京房价对全国房价而言，仍然是一个标杆性的指标。

　　新政冲击波

　　在限制与宽松的轮回中，北京楼市如今又步入了从紧周期。而首当其冲遭遇冲击的，就是140平方米以上大户型（非普通住宅）的购买者，而此前多轮调控，北京并未针对大户型买方出台专门限制政策（见图表2）。

　　新政规定：购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%，二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%，分别提高了10个和30个百分点。相比之下，普通自住房的首付门槛从30%提高到35%，幅度只有5%；普通自住房第二套房的首付比例从40%提高到50%，幅度只有10%。以北京大户型单套住宅700万元的主流套总价计算，30%的幅度意味着首付将增加210万元。

　　随着房价上涨，改善型需求已成为北京楼市的购房主力。来自中原地产研究机构的数据显示，2014年到2015年，北京单套房屋成交平均面积从118.7平方米跃升至128.5平方米。亚豪机构的统计数据显示，2015年商品住宅中成交套数同比涨幅最大的是200平方米-300平方米的面积段，同比上涨64%，其次是300平方米以上的超大户型，同比上涨55%。此外，面向初期改善型的120平方米-150平方米面积段则以12%的价格涨幅领涨其他产品。

　　对于受高房价之苦最深的刚需客而言，“9·30”新政带给他们的好消息并不多。

　　“因为北京刚需客本来就很无奈，北京市内哪还有刚需客可以买到的新房，刚需客都转向公寓和环北京区域了。”一位中型房企中层管理者说。

　　而对于改善型需求购房者，为了避开大大抬高的首付门槛，通过离婚把自己变成首套房购买者，就成了现实选择。在改善及高端需求购房者群体中，有分析表明，未来将有更多人选择假离婚以达标购房条件，另有一些人则卖掉唯一的住房，从而获得一个首套房资格。

　　“首付比例提高后，为了满足首套房要求，凑足首付款，我们之前很多做了认购还没签合同的客户现在都在卖房。”一位地产央企高管告诉《财经》记者。

　　但是，按照惯例，观望情绪很快在市场上形成。对于一些资金承压较大的意向购房者，他们如今大多希望再等一等，甚至有的已萌生退意。