具体方案的设计取决于房地产税的目标定位。除了平抑房价，房地产税还被业内认为具有增加地方财政收入、调节收入差距、完善税制等目标。汪德华直言，“不同的目标之间存在一定的冲突”。假设房地产税以增加地方财政收入为主要目标，可能就不会对自住需求的房屋免征，对所有房屋征收房地产税才能更好实现该目标，但这样又会使平抑房价和调节收入差距的效果打折扣。

　　就算可以平抑房价作为最核心的目标来设计方案，按照房地产税立法的流程，多位受访专家均认为，一年内几乎没有出台房地产税的可能，所以此时讨论以房地产税来平抑房价上涨，似乎遥不可及。华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究院原所长贾康对记者直言，目前看来，可能做不到一年内开征房地产税，现在立法过程还没有正式启动。贾康认为，通过立法之后，实际开征城市也会有先有后，优先开征的除了一线城市，也可能包括某些二线城市。

　　北京房价硬在何处

　　归根结底，决定北京楼价走势的仍是供需结构。除了调控政策带来的短期变化外，北京市的人口变化、收入变化、教育资源、医疗资源变化等因素，也都从不同侧面对购房需求发生作用。

　　1994年以来，北京市常住人口进入快速增长阶段。20年来，北京常住人口规模几乎增长了一倍，年均增长49.79万人。但从2011年开始，北京常住人口增幅已经连续五年下降。2015年末，北京常住人口为2170.5万人，比上年增长18.9万（见图表10）。

　　这一人口变动趋势对北京房价增幅肯定会带来负面影响，但影响有多大，很难评估。因为北京楼市的投资需求旺盛，投资者来自全国各地，甚至国外。常住人口增幅的变动，对北京投资需求的影响非常有限。

　　房价收入比（房屋总价与居民家庭年收入之比）被很多研究人员用来衡量一个城市的住房购买力水平。上海易居房地产研究院报告显示，北京市房价收入比从2011年11.6攀升至2015年的14.5。这至少说明，本地居民的购买力已经难以匹配高涨的北京房价。

　　但房价收入比这一指标近年来也遭到越来越多的诟病，除了无法衡量投资需求之外，其计算方法也没有严格界定，比如上文引用的房价收入比数据就只测算一手房，不包括二手房，另外纳入统计的中国居民收入不包含隐性收入，因此据此计算的房价收入比数据也不准确。

　　在北京，教育资源分配不均，为争取优质教育资源，许多人选择购买学区房，他们也是顽固的购房需求军团。尽管从2012年开始，北京市取消入学考试、中考择校、户口挂靠等，逐渐取消小升初推优，以此控制择校现象。但目前通过购买学区房择校仍大行其道，也造就了相当规模的学区房投资需求。至少三五年内，看不到该需求减弱的迹象。

　　保障房建设曾被视为平抑房价的重要政策手段。但数年下来，各地的保障房建设多呈雷声大、雨点小态势。

　　北京的保障房建设在2003年达到高潮，当年的新开工经济适用房项目24个，面积约为300万平方米，竣工面积200万平方米。随着土地减少，保障房供应也日益减少，经济适用房则在2008年底停止建设。

　　如今北京保障性住房主要分为四类：公共租赁住房、廉租住房、限价商品住房、经济适用房。不过，这些住房保障的是本地居民，北京市户口是申请保障房的前提，申请条件也非常严格（见图表11），只能惠及很少部分人，这使得保障房失去对商品房价格的影响力。

　　温和上涨符合各方利益

　　一位地产央企高管告诉《财经》记者，今年内北京二手房房价可能会下降，但新房房价不会下降，到明年二三月，新房市场才会有降价反应。北京房价总体跌幅可能在10%左右。

　　二手房市场由单个交易主体组成，历来对政策及市场预期变化更敏感。而新房市场政策反应相对滞后，加上此前楼市火爆，北京开发商今年销售额任务大多都已完成，降价意愿不强烈，明年春节后，可能才是新房市场对新政的反应期。