因此，在净出租模式下，REITs公司的毛利润率很高，净租金收益/毛租金收益可达80%以上，而且几乎不承担任何经营风险，业绩也较少受到金融危机的影响（除非租户破产）；与之相对，租户（运营商）获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益，并承担绝大部分经营风险。

在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5-6%的管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。

由于净出租模式下，REITs公司的风险最低、收益最稳定，所以，为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营，少部分物业采用委托经营模式运营。

案例：美国HCP : 5×5的多元投资矩阵

在美国，大型REITs公司通常都会构建伞型结构，即通过REITs子公司的非管理份额来换取其他公司的物业资产。以份额换资产的好处在于这是一个双赢的过程，对于资产出售方来说，在份额变现前他可以延迟纳税，并分享在此期间资产升值的收益；而对于REITs公司来说，它可以降低收购成本，并避免母公司股权被过分稀释。过去几年中，HCP通过DownREITs方式换购了约10亿美元的物业资产。

以具有46年历史，手握1328处房产，市值273亿美元的Health Care REIT（简称HCP）为例。HCP是医疗类REITs里真正的巨无霸，其物业类型涵盖了医疗类REITs的房产用途里面包含的四种租户：

老年公寓（住着55岁以上但不需要太多医疗护理的老龄人）

私人养老院（住着需要医疗护理的老年人，配有医疗设备和人员）

医疗办公大楼（给医生和其他专业人士办公的地方）

医院大楼

它87%的收入是来自自费医疗机构，所以政府医疗保险制度的变化对它影响不大。这点让它在行业里占绝对优势。此外，HCP的营收数据也非常漂亮，近几年营业收入都是2位数增长，分红和FFO（营运现金流量）也都在齐头并进：

目前，HCP是资产回报率最高的REIT。其中养老项目和高技能护理院是利润主要来源，以下表三为HCP 2013年主要财务数据。

作为全美最大的养老地产REITs公司，HCP强调投资渠道与投资类型的多元化，提出了5×5的投资模式，即采用5种投资渠道（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、Down REITs[伞型下属合伙房地产投资信托]）投资于5类资产（养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业）。

在运营方面，HCP较少直接参与养老社区的开发和再开发工作，但在其他医疗地产领域，如生命科学实验楼或医疗办公楼，如果预租率能够达到50%以上，HCP就会适度参与开发。总体来说，其土地储备及在建物业的总值不超过资产总额的5%。

在债权投资上，HCP在金融海啸中投资持有了一些养老/医疗地产公司的债券。作为主要的债权人，HCP在后来的债务重组过程中获得了低谷收购的好机会，如2010年收购HCR MonorCare时，就利用了自身的债主地位（此前，HCP持有HCR MonorCare价值17.2亿美元的债务）。截至2010年底，其持有的20亿美元债权投资，为公司贡献了1.6亿美元的利息收益。

澳大利亚医疗房产信托

澳大利亚的房地产信托行业，多元化信托占据主导地位，这些信托主要投向工业资产、写字楼和购物中心。相比之下，在更为发达的美国市场，房地产信托的投向更为多元化。标普美国房地产投资信托指数显示，有13%投向医院和旅游度假村，16%投向住宅地产，13%投向其它专门的地产类别，包括监狱、数据中心和棒球场等。

澳大利亚医疗行业投资不足，存在重大的长期机遇。医疗保健服务需求受有利的人口统计学趋势驱动。由于医疗服务属于必需消费品具有不可裁量性质，与其它地产类型相比，医疗地产不易受周期性因素影响。

澳大利亚医疗地产总额估计为1250亿澳元，仅医院和医疗中心资产规模可比整个工业地产市场。其中，养老基金总规模达1.5万亿美元。

案例：澳大利亚Dexus集团

Dexus是澳交所市值前50公司，专注于澳洲的办公与工业地产投资，目前在全澳的资产规模超过220亿澳元，直接拥有价值110亿元资产，另外为第三方客户管理价值117亿的办公、零售与工业地产，服务遍及20个国家、超过3万名的专业投资者。