智东西（公众号：zhidxcom）

　　编 | 和风 笑语

　　你可能没能及时参加本周二晚上由特斯联科技副总裁贾洪坡主讲的90分钟课程——《建筑生命体、城市进化论》，但不要紧，这一份课程实录以及课件PPT，不会让你感觉自己在智慧建筑上out了。但，前提是你认真学习完。

　　本文是智东西开办的智慧建筑系列课第一课。全文共计8321字，阅读需要14分钟。读完你可以掌握：

　　-中国房地产行业过去20-30年发生的5大变化；

　　-开发商和物业公司在楼宇管理上的2大痛点；

　　-智慧建筑从Smart Building-Intelligent Building-移动物联网的3个阶段；

　　-如何从设备、控制、平台三个层级提升建筑能效水平？

　　-一个可靠的人、物和设备智能互联的楼宇管理平台的五大标准化模块；

　　-特斯联超级楼控（ABAS BI）技术架构上的3大板块、5大应用场景以及应用路径的3个阶段；

　　-面对建筑智能化趋势，房地产企业要从销售导向逐步转入运营导向；物业公司要能够对整个机电设计方案提供深化的设计建议。

　　除了逻辑清晰、见解深刻的智慧建筑系统性行业知识，我们的导师贾洪坡还讲解了特斯联超级楼控的四个落地案例，分别是两个新建项目（北京诺金酒店、北京大学承泽园新校区）、两个存量项目（重庆英利IFC和郑州千玺广场）的改造。当然，有可能的话，建议大家实地去考察这四个高端项目，相信线上讲解与线下考察结合，会有更大收获。

　　嘉宾介绍：贾洪坡，特斯联科技副总裁，北京大学国家发展研究院工商管理硕士。拥有10余年大中华区业务拓展和国际市场开发经验，6年地产项目解决方案、投资开发、营销策划、投融资经验，擅长行业拓展解决方案。

　　贾洪坡：今天非常地荣幸，有这个机会跟大家就智慧建筑话题，做一次深入的沟通和交流。

　　今天的标题是《建筑生命体、城市进化论》。人类从原始人进化到现代人，是有一个漫长的进化过程。建筑其实也是一样，atv直播，慢慢地从低到高，从纯粹的钢筋混凝土，慢慢进化到了智慧建筑。

　　我会从六个方面逐一为大家介绍，如何从传统的钢筋混凝土进化到智慧建筑。

　　第一，房地产企业、物业公司在楼宇管理上的痛点分析。

　　我的话题，针对的是中国房地产行业的发展。过去20-30年的时间里，房地产市场发生了非常大的变化。

　　首先，我们从一个纯粹的卖方市场，经过众多调控以后，慢慢朝买方市场转变。在之前，几乎所有的房地产企业都是以销售为导向，并没有以运营为导向。这是产生运营环节能耗过高、成本过高的最主要原因。

　　第二，我们的地产项目在设计建造之初、物业持有的阶段，以及将来运营方在运营的过程当中，责权是分离的。

　　第三，通过调研，我们发现在日本和香港，楼宇运营工程师是非常高素质的。这样的话，他们对整个复杂的机电系统掌握和运用的比较好，运营的情况就比较好。

　　第四，当物业进入到运营阶段，物业公司在细分市场上，专业化程度实际上是不够的。这产生了目前很大的一个痛点，就是商业物业管理方如何寻找一个可靠的专业服务商，成了运营的战略问题。因为有很多小的公司，由于地域性非常强，在为一个机电系统做运维服务的时候，实际效果没有想象中那么好，反而问题非常多。

　　第五，客户对办公环境和商务环境，需求持续提高。办公环境，比较容易理解，是在写字楼里面；商务环境，是在酒店、商场里面。我们知道，客户满意度有几个非常核心的因素：比如说安全、比如说服务、比如说运维管理的人性化。直接产生满意度影响的现象有哪些呢？比如说，办公室公共区域的温度、空气质量、等待电梯时间和停车位运营，这些都是造成客户满意或者不满意的一些核心因素。产生客户不满意的根源，实际是因为我们楼宇的智慧化程度不高，限制了物业公司，限制了运营服务人员提供高水平的服务。

　　那为什么楼宇智能化的程度不够会限制这种服务呢？