人口决定地产需求，居民杠杆长期有顶。但从长期看，由于居民中长期消费贷款（主要为房贷）由房地产市场兴衰决定，而房地产市场的需求则由人口所决定。来自发达国家的经验表明，人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。英国和美国人口抚养比分别于85年、08年两次见底，而其居民部门杠杆率分别在93年、10年两次见顶；德国、日本人口抚养比分别于87年和92年见底，其居民杠杆率均在00年前后见顶。2011年中国人口抚养比见底，这意味着未来中国将迎来居民部门杠杆率的顶。

　　6．展望未来：想要去杠杆不容易

　　从杠杆率的定义出发，去杠杆的方式不外乎降低负债规模和提升GDP，至少债务规模的增速应低于GDP增速。但去杠杆之路绝非坦途：

　　首先，债务的调整往往滞后于经济周期，当经济增长中枢下行时，以企业部门为首的债务率往往还处在上升阶段，即分子扩张、分母收缩，造成杠杆率大幅上升。

　　其次，政府都试图通过提高GDP增速来降杠杆，但是推升GDP的方法有两种，一种是通过改革提高经济生产效率，但是改革涉及到利益再分配，做起来不容易；另一种是通过投资拉动GDP增速，比较典型的是通过政府部门加杠杆来对冲企业部门去杠杆、托底经济下滑，但是投资本身是依靠货币来推动，所以同样的GDP增速需要的货币越来越多，体现为政府部门负债快速上升，而企业部门负债或尚未明显收缩，令杠杆率不降反升。

　　从中国的货币和GDP增速关系来看，目前M2增速稳定在13%左右，而GDP名义增速仅在7%左右，而由于货币对经济拉动效果边际减弱，为了实现7%左右的GDP增速目标需要的货币增速越来越高。这意味着如果不做改革，只是一味放水稳增长，经济整体债务杠杆率只会继续上升，想要去杠杆其实不容易！

　　在经济增长潜力下行的背景下，只有同时降低货币增速和推动改革提高效率，才能真正去杠杆！但降低货币增速意味着房价可能下跌、企业债务链条可能断裂，推动改革意味着利益的再分配，都是痛苦的选择！而继续放水则可以保住GDP增速，保住房价、保住债务融资链条，延后风险的爆发，选起来也相对容易！