“拿上海来说，温州人炒热的其实是第一波上涨周期，2008年上海古北豪宅开盘，温州人占到购房者的80%～90%，2011年以后的购买力就比较零星了，还没有碰到过大批团购的行为，经过2011年、2012年的洗礼，上海清洗掉了大多数投机盘，所以这次的上涨动力还是来自改善型自住需求。”一位在上海楼市摸爬滚打十几年的地产顾问对《中国经济周刊》记者分析。

　　作为组织者之一，《温州晚报》房产部的负责人还对本世纪初温州第一个炒房团浩浩荡荡“登沪”的景象记忆犹新，157人坐满了三节火车车厢，三天之内便将100多套房子收入囊中。净赚5000万元的消息传回老家，从此掀开了温州人大范围炒房的大幕——但这样的场景已是不复再现的回忆，变成了自家人茶余饭后的谈资。

　　“后来几年参与炒房的并不都是早期的‘土财主’‘太太团’，有许多只是平头百姓，凑个二三百万，每天坐着大巴四处看房，排队买楼花(指未完工的物业)，还有不少是公务员、老师，这在全国炒房团里是一个特殊现象，这些人有文化、较理性，资金也有限，一方面被后来一系列宏观调控挡在门外，另一方面也被政策‘风向’吓破胆，不敢再轻易入市。”曾经裤腰上系过30多把上海住宅钥匙的投资客于先生告诉《中国经济周刊》记者，他当时所在的炒房团成员就包括了数位参与市政规划、熟悉城市建设的官员，还有不少来自银行的中产阶层，以及温州本地院校的教职人员。

　　记者梳理发现，2011年成为温州炒房团的一个重要心理节点。这一年初，国务院颁布“新国八条”，并且开启了加息通道，和以往经历的几次宏观调控不一样的是，此次又适逢温州本土经济由盛转衰的拐点，对温州投资客可谓雪上加霜。

　　彼时，由于持续近10年的炒房成风，温州本土的实体经济加速空心化，原材料成本激增、工人薪资增长、国际市场动荡等因素令温商接连跑路，在私人拆借、互保联保繁荣的温州，民间借贷危机一触即发，资金断流成了炒房团最大的噩梦。

　　“当初炒房团金字塔最顶端的投资客就是做转卖的，先通过民间借贷筹钱，把整栋楼或整条街商铺都拿下来，再转手卖人，赚取差价，这些加杠杆的人基本都在几年前被打击得一蹶不振，甚至自寻短见，再也没有实力来参与现在的游戏了。”于先生对记者分析。

　　“大本营”楼市红利耗尽

　　种种迹象表明，目前流连各地楼市的温州人大多是“散客”，昔日成团成派的气势偃旗息鼓。“过去温州炒房团热衷于团购，因为大订单的方式可以减少购销环节，炒房团的成员就能从开发商那里拿到最优惠的价格，还可以分摊律师费、互通消息、交流经验，也方便媒体的介入，但是现在，炒房成本又是几年前的数倍，在整体经济增速没有起色的前提下，确实没有底气往里面砸钱，对于未来房价预期会怎么样，温州人普遍感觉很纠结。”颜文对记者坦言。

　　另一个阻止“炒房团”东山再起的因素在于“大本营”楼市没有结束深度调整的明确信号，这对于乡土情结浓重的温州人来说，是“家门口”最直观的楼市风向标——毕竟当年炒房团席卷全国，也是在将本地楼市炒出“上海价”之后。

　　9月19日，国家统计局数据显示，今年8月温州新建商品住宅价格(不含保障性住房)和二手住宅同比涨幅约3%，记者注意到，这个水平的涨幅已经维持了数月。而这与投资客的期望值显然相距甚远，按照于先生测算，扣除资金成本、交易税费、中介费用等，房价需上涨10%以上方能保本。

　　不止一位受访者告诉记者，目前学区房、刚需或改善型购房者才是温州楼市的主要购房群体，投资性买房寥寥无几。

　　记者曾在2010年、2011年、2012年多次赴温州实地考察，亲身经历了楼市过山车。2010年，在银行贷款宽松、民间融资便利的大环境下，各路民间资本将这座地级市的房价炒到了超过上海的水平，均价4万元、5万元的楼盘比比皆是，让老旧和欠缺章法的城市布局建设显得相当违和。

　　当时市中心地标性楼盘、被誉为“为温州加冕”的鹿城广场单价甚至从开盘时的3.3万元涨到了10万元之高，2012年记者重返温州调查时，该楼盘的均价已经腰斩，实际成交单价仅4万出头，而现在其二手房挂牌价也不过如此，对本地投资客的心理显然有着负面影响。

　　而2010年封顶的商业地标世贸中心则将自己的辉煌永远定格在了那一刻。之后，该楼盘被曝出马拉松式的诉讼纠纷，除了2006年底银泰百货早已进驻裙楼外，主楼一直空置，开发商多年来都声称正在洽谈知名品牌，但仍然没有实质进展。几乎沦为烂尾楼的世贸中心也成了温州地产投资客们的心头刺。