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【图】“楼疯”众生相:温州炒房团为何缺席本轮“狂欢”?(7)

时间:2016-10-11 09:13来源:118论坛 作者:118开奖 点击:
除了央行信贷数据,各大银行上半年的成绩单也在传递着房贷迅猛增长的信号。作为传统的个人房贷供给大户,建设银行上半年新增个人住房贷款4077.82亿

  除了央行信贷数据,各大银行上半年的成绩单也在传递着房贷迅猛增长的信号。作为传统的个人房贷供给大户,建设银行上半年新增个人住房贷款4077.82亿元,同比增长14.7%;农业银行新增个人住房贷款也达到3110亿元,同比增长16.11%。

  “从风险管控上看,房地产可以做抵押,风险相对比较小,整个房地产市场又比较成熟,房产处置和变现比较容易,在中国经济持续调整和利率下行的大环境下,上半年中国30家上市银行持续面临盈利增速放缓、息差收缩、不良贷款‘双升’和资本充足率下降的压力,银行选择房贷业务作为发展重点方向也是不得已。”普华永道中国金融业合伙人王伟接受《中国经济周刊》记者采访时如是解释。

  相比之下,银行对公司类贷款的投放显得颇为“吝啬”,甚至出现同比增速大幅放缓的现象。财报显示,上半年中国建行的公司类贷款较上年末仅新增627.96亿元,微增1.09%;农行较上年末新增1175.58亿元,但与去年同期相比甚至少增超过2000亿元。

  但是,这种现象也引起了外界对系统性风险的担忧。海通证券在一份最新发布的报告中称,新增房贷占GDP比重正在迅速提升,经济存在泡沫化风险,日本即使在房产泡沫最严重的1989年,居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%,而2015年中国新增购房商贷+公积金贷款占GDP比重为4.9%,今年上半年更是达到了7.7%。

  开发商陷入纸面富贵?

  “在美国和英国,无论是摩根士丹利和标准普尔的全球产业分类标准,还是伦敦金融时报的全球分类体系,都是将房地产业列入虚拟经济范畴,而国家统计局制定《国民经济行业分类与代》时,房地产投资还是作为单独门类存在,大体是归入了实体经济子部门的口径,但实际上,一线城市和强二线城市的房价早已经具有明显的金融属性,对于GDP的真实贡献反而是非常有限的。”央行某省级分行一位资深人士对《中国经济周刊》记者分析。

  在上述资深人士看来,房地产价格的基本构成要素中,只有建筑和装修可以启动内需,带动相关产业,“在总的用度支出中,流向政府的土地和税收一般占到了一半之多,上海开发项目流向政府的份额最高,可以达到60%以上,我们测算过,一个人若花100元可支配收入买入房子,其实只有不足30元拉动了内需,其他都被政府和开发商划走了。”

  不过,开发商在此轮“楼疯”中恐怕也只是赚收入不赚利润,最大的问题是成本掣肘。中原地产研究中心统计数据显示,2016年前8月拿地最积极的前50家房企平均拿地成本为7077.8元/平方米,而在2015年同期,拿地平均成本只有4261元/平方米,也就是企业拿地平均成本增加了66%。

  中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者分析,尽管楼市“妖风阵阵”,但地价透支了开发利润,房企早已不再是“暴利时代”,只不过沦为银行打工族,“从2015年开始,房企就出现增收不增利润的现象,宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升,但上涨的一二线城市不代表全国市场。虽然全国一二线城市回暖,但三四线依然处于调整过程中,以价换量还在持续。即使是一二线城市相对乐观,但过多的豪宅项目,也逐渐影响了房企的去化速度。”

  从上半年财报看,135家房企的净利润率只有8.15%,而以前即使在成交惨淡的2015年同期利润率也有10.1%——远远不及多个城市房价的涨幅。尽管房企营业收入涨幅高达37.11%,但净利润涨幅低于营业收入涨幅。

  以万科和保利地产为例,这两家销售金额超过千亿元的企业上半年的营业收入增幅分别为49%、30%,但归属母公司股东的净利润增速分别只有10.42%和0.21%。

  在“楼疯”背景下,中国企业几乎没有赢家。尽管近年来一线城市的房价高居不下,去年初中央打响去库存战而造成宽松的购买政策环境,但中国社会科学院财经战略研究院曾发布报告显示,去年前三季度房地产投资对GDP的贡献率仅有0.04个百分点,几乎落入负增长贡献轨道。

  缺席本轮楼市“狂欢”,

  昔日温州炒房团今安在?

  《中国经济周刊》 记者 劳佳迪 | 上海报道

  他们衣着不算光鲜,没有名牌傍身,脖子上却缠着一条粗大的金项链,与其说是为了炫富,不如说是以金石玉器讨个吉利;他们结队而来,手里还拿着大巴上发送的免费面包,一边掏出手机用难懂的方言高谈几句,一边往嘴里塞上几口;钟情熟人借贷的他们极少刷卡,似乎对现代金融体系没有多少安全感,几百万的大额进出都喜欢搬用现金——尽管红极一时的温州炒房团如今极尽低调,《中国经济周刊》记者还是能从一些资深地产销售的口中拼凑出他们当年的肖像。

(责任编辑:本港台直播)
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