共享经纪人模式切入商铺租售，从解决痛点到变革行业要走多少步？

2017-07-06 19:17来源:36氪

原标题：共享经纪人模式切入商铺租售，从解决痛点到变革行业要走多少步？

继好屋中国、房多多、销冠等住宅领域共享经纪人平台之后，该模式开始切入商业地产领域，以期解决商铺租售行业的信息不对称和由此带来的匹配效率低下等问题。

6月初，优铺董事长陈云峰在优铺APP上线仪式上宣布，将以共享模式打造国内最大的商铺租售经纪人众包平台，该平台包括商铺销售和商铺招商两块业务，均采用众包经纪人的模式。一方面可以将每个城市最优质的商铺资源聚集到平台上来，另一方面通过平台和开发商谈合作并争取优惠的佣金政策。“就像滴滴公司一样，虽然没有一辆汽车，但是却成为国内最大汽车出行平台。

在当天的仪式上，优铺和上古经纪公司宣布达成合作，双方将共享上古的线下经纪人。此外，优铺还与京恺汇智、至信嘉业等10家经纪机构达成合作，共享经纪人数量近3000名，他们也将注册成为优铺APP的众包经纪人。

共享经纪人：从住宅到商铺

事实上，商铺领域的共享经纪人模式，另一个平台乐铺更早提出，但两者却不尽相同。

乐铺网采取C2C方式，面对的双方主体更多是投资商铺的小业主，房源供给方是房东或者转租客，需求方是品牌商家或生意人，当然，也会和开发商合作。乐铺网高级副总裁赵辰对36氪表示，乐铺主要做商铺租赁业务。乐铺有一个40人自有经纪人团队，提供远程陪看业务，在实地看铺之前提供线上店铺和周边环境的商铺报告，在实地看店前约好三方时间，即客户时间、房东或店主时间、最优的看铺时间。线下带看则众包派单给其它商铺经纪人，这些线下经纪人以在乐铺注册的独立经纪人为主，也有其它经纪公司的经纪人。

优铺的业务则包含商铺租赁和销售，一端链接开发商手里的一手商铺，另一端链接经纪人。经纪人的构成不仅整合有开门店的经纪公司，还有销售代理公司以及独立经纪人。优铺平台上，连接经纪人与开发商的直接纽带是优铺app，app页面的内容主要包括经纪人、项目、客户报备、优铺乐园、积分这几个板块。客户报备主要防止经纪人的“跳单”行为，通过平台完成客户报备并最终成交，经纪人即可获取高额佣金奖励；优铺乐园则方便经纪人及时了解最新线上线下活动及行业资讯。

“如果能够实现这个目标，那么优铺今后即使没有一名自己的商铺租售经纪人，也能拥有国内最大的商铺租售众包经纪人网络”陈云峰说。优铺联合创始人、CSO高利文也曾对36氪表示，预计三年时间形成50万名招商经纪人资料库，100万名销售经纪人资料库。

而比商铺领域的共享经纪人模式更早的，是住宅领域的各种尝试，如好屋中国、房多多、销冠等。比较典型的是好屋中国，其每进入一个城市，都会通过“线上全民经纪人招募+落地项目及周边辐射性注册”的形式招募经纪人。根据今年2月份的数据，好屋中国总共注册了550万经纪人，其中社会经纪人460万，专业经纪人90万。

销冠打造的则是Saas服务+交易平台，SaaS 产品“房产销冠” 针对开发商，是一个楼盘营销管理系统及渠道管理系统，“销冠经纪”主要面向经纪人提供房源并打造经纪人社区，实现经纪人的浏览楼盘、管理客户、推荐客户、跟踪客户、成交结佣等需求。

对好屋中国、房多多、销冠网络各自的模式，链家研究院院长杨现领分析表示，好屋中国对经纪人的管控限制更宽泛一些，更像一种共享模式。房多多和销冠虽然有共享元素，但核心能力在和开发商的链接更强，对经纪人管理和服务更强。房多多有一部分代理房源也有共享平台，销冠网络不做自营房源，以共享平台为主。它们每一家布局的城市也不一样，各有生命力。

如何增强经纪人粘性

从市场从业人数看，住宅经纪人要多于商铺经纪人，在市场上两者也存在截然不同的市场特性。

陈云峰表示，商铺市场存在的痛点显而易见。首先，商铺在经纪公司中的业态销售占比通常不高，住宅、写字楼的销售占大头，市场上虽然也存在着大量的商业管理公司，仅京津冀区域就不下4500家，但这些公司普遍存在公司规模小、人员流动大、收益不稳定的情况，形不成市场品牌。也正因为规模小而没法和开发商直接合作，找不到优质的一手商铺项目，虽然它们掌握业主资源，却仍然无法实现有效成交；其次，整个房地产经纪行业都存在人员流动性大的问题，而房地产的周期性更是导致大量从业人员频繁进出。近期的房地产调控政策将导致2/3以上的经纪人被裁掉，这些人手头有客户、有经验、有能力、但是缺平台。而优铺的构想便是通过经纪人众包平台来解决这些痛点，在实现平台价值的同时，也通过平台为传统经纪公司创造更多价值。

商业地产开发运营全过程

随着共享经纪人平台的增多，为了增强经纪人的粘性，各家在经纪人服务、佣金结算速度等方面不遗余力。