核心城市人口趋于饱和时，房价开始上涨。近年来，北京和深圳的常住人口增速呈现下降，包括上海也是如此。新房高端化，2016年上半年，北京市高端新房成交量同比增长95.5%，成交均价同比增长7.5%。这也印证了陈启宗先生说的，做精品、做高端，在中心城市需求是有的。它的推动力是什么呢？就是需求和供给同时促成了新房成交的高端化。新房成交的高端化，主要就是土地供给的收缩，宽松的信贷政策，改善型的资产保值需求的上升，同时从供给和需求两个角度产生作用，推动了住宅的高端化。

一线城市的二手房化。2015年以来，一线城市二手房市场成交占比上升加快，而且二者之间的差距逐步扩大。2015年北京、上海和深圳的二手房成交量分别是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍，而2016年上半年，该数字已经上升到3.7倍、1.8倍和2.6倍。未来，一线城市由于受制于土地供应的限制，新房供给越来越少，二手房交易将会越来越多。

改善型需求成为主导。近期改善型需求增加，一个是现在年轻人创业，改善型需求年轻化，第二个就是2008年推的一大波购房人群攒的这么多年的钱，刚刚到了换置房屋的阶段，它也像一个波浪推进一样，有一个财富的积累、需求的新增和替换。改善性需求的增加主要表现在两点：人均居住面积在增加，房屋的居住要求在提升。

6、避免波动，稳定健康

“促进房地产市场平稳健康发展。尤其要高度重视住房困难群众，也避免房地产市场出现大的波动……”

李迅雷：调控一定要避免房价大起大落

海通证券首席经济学家

从政府部门的调控目标看，一定是避免房价的大起大落，尤其是房价大跌可能导致经济危机的风险，这就会使得房地产周期的上行时间超过传统的周期理论。但即便通过加大管治力度和范围以避免发生金融风险，也难以避免房价的最终下跌，因为影响房价的因素实在太多了，很难预测今后引发房价大跌的导火索是什么。尽管加强管治是控制风险非常有效的手段，但也免不了会挂一漏万、防不胜防。

银监会：防止房地产投机造成新的杠杆问题

中国银监会6月发布《中国银行业监督管理委员会2015年报》称，2016年银监会将严防经济下行压力持续加大导致的信用风险。紧盯地方政府融资平台、房地产、过剩产能等重点领域信用风险，积极防范新增不良；采取差别化信贷政策，支持房地产去库存。中国银监会副主席王兆星表示，在金融支持保证居民住房的背景下，房地产投机造成新的杠杆问题，使得房地产过热形成泡沫，也要注意防止，所以金融政策要审慎地支持房地产的发展，这一政策没有改变。

7、强化地方政府主体责任

“我们将强化，而且也正在强化地方政府的主体责任……”

央行主管报纸：地方政府应担负起楼市调控职责

近些年来，地方政府在房地产市场调控过程中发挥着不可替代的作用，而部分城市房地产市场调控政策频频落空，甚至出现通过“加杠杆”方式实施去库存等政策走偏的现象，对此地方政府也有一定的责任。

比如，在国家统一部署房地产去库存政策的2016年，先是京、沪、广、深一线城市的房价出现暴涨，接着部分二线城市出现房价飞涨。在这些城市，“地王”、购房“零首付”、楼盘“一日光”以及为购房出现的“离婚潮”等乱象频出，导致地价、房价迅速上涨，老百姓越来越买不起房。有人甚至得出结论，对于楼市调控，地方政府不能担当起主要责任，或者不能把楼市调控的基本职责交给地方政府。

对此，我们应当从两方面来辨证地看。

一方面，从经济规律看，地方政府应当切实担当起房地产调控的基本职责。

房地产市场具有明显的地域特点，这是由商品化的土地和房屋的物理位置不可移动性所决定的，同时，由土地位置所导致的级差地租和绝对地租的差别，对此也产生了重要影响。因此，大城市的房地产价格一般都远高于中小城市，即使在同一个城市，中心城区房地产价格也要高于周边区县的价格。