当农地开始集中耕种，高昂的流转成本就成为新土地经营者的第一块“绊脚石”。枣庄市徐庄镇土地合作社是全国第一个获得工商注册的土地合作社，入社农民第一次拿到了政府发放的土地使用权证。

　　可是，该合作社理事长张凯华向《经济观察报》记者诉苦道，尽管地方政府推动了土地改革，但金融机构在审查中只有自有物品才能抵押贷款，耕地所有权归集体，承包权归农户，合作社的使用权无法抵押贷款。

　　中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平认为，经营者拿着土地经营权去贷款，如果经营不善、无法按时还款，银行无法收回土地，会面临两难境地。叶剑平解释说，经营权是承包权派生出来的，经营权实际上是租赁权。实际操作中政府允许、银行有时会认可，但从法律意义上来讲，经营权作为抵押权比较勉强，存在瑕疵。“徐庄模式”在当地推广后，不断有农户希望加入，可张凯华却不敢接受任何一户的申请。尽管在他心目中，合作社理想的规模是流转万亩农田，可“每增加几十亩，就需多采购一份农资、添置一台农机，合作社目前没有足够的资金储备。”

　　土地经营权从承包权的分离中，贷不到款已成为这个中国最早的土地合作社最大的瓶颈。

　　作为产业资本的进入者，湖北春晖集团流转了土地12.3万亩，成为当地最大的“粮王”。土地流转得越多，湖北春晖集团董事长谭伦蔚心中的忧虑越强，“企业原有计划在5年时间内流转土地100万亩，但我不知道国家政策是否允许。”毕竟，100万亩耕地面积比许多县的耕地总量还大。

　　让春晖集团苦恼的另一个问题是，atv，尽管企业成为湖北最大的种田大户，但国家的“粮食直补”却一分也落不到实际的经营者手中，而统统都发给了土地的承包者。

　　粮食直补，原本是为促进粮食生产、调动农民种粮积极性，国家财政按粮食实际种植面积，对农户直接给予的补贴。可当大量土地经营权从承包权中分离出来时，粮食直补政策却依然如故。

　　目前，湖北地区粮食直补约为130元/亩，如是算来，湖北春晖集团流转的12.3万亩土地，约合近1600万元。春晖集团分管农业的副总陈志胜担心，粮食直补多年的错位已让享有承包权的农户习惯的认为是自有收入的一部分。即使国家今后将补贴转发给经营者，农户恐怕就会相应上调土地流转费。

　　中国土地学会副理事长黄小虎担心，现在的问题是农民工进城后，没有放弃承包权，只是将经营权流转出去。在农业生产的收入中，一部分要给承包者，一部分要给经营者。随着经济的发展，农药、化肥等农业生产成本上升，长期下去矛盾可能就会出现。

　　土地三权分置引发的另一个问题用中国农业大学教授陈清的话说则是对土地的“掠夺式”经营。

　　在国外，土地是农户个人的财产，可以继承、可以自由转让，农户对土地往往倍加爱惜，阶段性的休耕、轮耕。在国内，原本农户数十年的承包权稳定下来后，也会为了保护地力而合理种植。

　　可是，当土地承包权与经营权分离后，各路私人、产业或是金融资本都有着强烈的逐利性，经营者每年要交纳高额的承包费用，为了避免亏损，赚取利润，往往就会弃种粮食，而选择种植高附加值的经济作物，这必然会使大量耕地面临“非粮化”的隐忧，危机国家粮食安全。同时，经营者加大化肥、农药的用量，进行“掠夺式”经营，进而造成土壤污染。

　　目前，中国农业已超过工业成为最大的面源污染产业。中国耕地不足世界10％，化肥使用量超过了全世界总量的1/3。

　　“在发展现代农业的过程中，一定要重视环境污染的问题。”陈清教授认为，在土地三权分置后，国家应该出台相关政策，引导种田大户科学合理利用土地。在土地承包出去之前，政府应对当地土壤进行检测，形成数据库。承包者在流转期限结束时根据土地各项指标，国家可以进行适当的奖惩。

　　城镇化的基石

　　土地“三权”分置改革需要大量配套措施来不断完善，同时也需要从法律层面进一步厘清。

　　2007年颁布的《物权法》将土地承包经营权界定为物权，但分离出来的经营权在法律层面是应该被视为物权还是债权，争论始终不绝于耳。

　　一种观点认为，承包权和经营权，从本质上说都是为了解决使用权的问题。如果经营权是物权的话，一物一权，一个物上不能设两个物权。这种观点认为，生产者现在拥有经营权只是一个债权，既会触发投资者的短期行为，而且债权也容易违约。