2013年之后，城市房价分化后，广大的三四五线城市确实符合这一理论，海量的房屋供应让房价不仅没涨，反而还有所下跌，以致不少项目烂尾，这也是2015年底中央经济会议提出“去库存”的初衷。

　　例外是一线城市和部分强二线城市。

　　房价为什么暴涨不止？正反馈循环！

　　全国房价在2013年底2014年初见顶之后，进入了一年多的盘整期，直到2015年中之后的再次爆发，而这次房价上涨跟之前最大的区别是城市房价开始分化，一线城市跟部分二线城市房价暴涨不止，而广大的三四五线小城市房价却自高点后一路阴跌。

　　房价的初步上涨是由供需决定的，而房价的暴涨却是由货币引起的——持续不断的货币流入推高了房价。

　　2008年次贷危机后，4万亿刺激及附带的12万亿天量信贷大量的流入了房地产，在住房刚需及信贷刺激的双重叠加下，全国大中小城市房价连续上涨，直到2013年。

　　2015年后的一线城市和部分二线城市暴涨，则纯粹的是货币现象——过量信用货币的流入推高了房价，房子已基本脱离居住的属性，而变成了投资品。其引发因素是更公平的外部环境，造就更具活力的经济，带来更多的就业机会，进而吸引了更多的钱、更多的人的流入，当然期间也离不开强势政府的转移支付（巨量的政府基建投资都选择了这些城市）。

　　房价由温和上涨变成恶性暴涨、由居住商品变成投资金融产品，2015年始这轮房价上涨中，展示了正反馈循环的威力。

　　所谓正反馈，是指系统的输出正向反馈回输入端，形成闭环，并循环往复，一波更比一波高。

　　如下图：

　　正反馈.png

　　开始因一线城市和部分二线城市真实住房需求的扩大，推高了房价，开始引来一些先知先觉的资金进入，促进了房价的快速上涨，反过来又吸引来更多投机/投资资金的进入，更进一步推动了房价的上涨，如此往复循环，房价上涨和资金流入永续不止。

　　而流入的资金则多是信用货币，即如本文开头“钱是如何印出来的”那样，商业银行通过“贷款变存款、存款变贷款、贷款再变存款”的放贷循环创造出的钱——购房人（新房/）支付首付后，再从银行贷款（背负债务）支付余额，地产商/业主再把拿到的售房款存入银行，成为下一波按揭贷款人的资金来源，本可以流入其开奖直播行业（如实体经济）的信贷就这样循环往复的流入房地产，推高的房价彻底沦落为货币幻觉。

　　而，信贷数据则有力地证明了这一观点：

　　住户中长期贷款.png

　　住户部门中长期贷款绝大多数为房贷，所以可把二者数据等同。由图可知：从2015年起，房贷新增数额就大幅上升，而到了2016年增幅更大，半年的新增额已接近2015全年数额，这正是这波一线城市和部分二线城市房价暴涨的“元凶”。

　　房价会永远的正反馈循环下去吗？当然不是。

　　房价什么时候会跌呢？黑天鹅事件！

　　在说房价是否会跌之前，本港台直播们回顾下最近的一次股市泡沫破灭经过。

　　2014年下半年起，股市企稳上涨，到了2015年春节后，股市发力暴涨，直至6月到达5178最高点，两市单日成交金额高达2.4万亿，而后崩盘跌至最低2850点，至今一蹶不振。

　　至今仍记得，沪指突破5000点时，大家观点一致认为挑战上次高点6214势在必得，看高8000点、10000点的比比皆是，事与愿违的是股指却掉头向下一路暴跌。而其引信却是政府打击配资、减两融（融资/融券）、去杠杆，这也成为上次股市暴跌的非人为因素——黑天鹅事件。

　　回到房价，其破灭的原因将会跟股市一样，术语是外部流入性资金枯竭，翻译成人话是钱不再流入了，而这需要一个黑天鹅事件，遗憾的是没人知道它会在什么时候发生。

　　目前可想到的黑天鹅事件是：

　　1、房价暴涨至风险累计到一定量，金融机构主动收缩房贷，使资金流入减少；

　　2、央行停止放水、收缩信贷量，致使市场上的M2减速加大（减少基础货币投放及提高存准率来降低货币乘数）；

　　3、房价过高致使首付提高和月按揭款增加，“新韭菜”的收入增幅跟不上房价涨幅，再无“接盘侠”；

　　4、出台房产税，增加购房者的持有成本；

　　5、国家出于经济调整需要（如抑等）连续加息……