编者按：本文来自微信公众号“长江商学院”（ID：Weixin_CKGSB），作者薛云奎，长江商学院终身教授，长江商学院创办副院长，上海国家会计学院创办副院长。从事会计职业教育和高层经理人员职业教育逾30年，发表和出版了大量有学术影响的研究论文和著作；36氪经授权发布。

在中国，投资的方向要么是买房子，要么买股票，那么，究竟是投资房产更容易，还是投资股票更容易呢？

买房子是买的一项资产，无论它可以使用多少年，atv直播，它都是有限生命的。而买股票则不然。股票是投资于企业，无论企业的寿命长短，我们都假设它可以存续千年万年，不然，会计就无法计量一家企业资产的价值。所以，房产是有限期的，而股票则是无限期的。在这个意义上，判断一座房产的有效使用期限要比判断一家企业的有效生命年限更容易。

房产价格取决于什么?

房产的价格决定于这套房子在未来有效使用期限内它的租金收入的折现。

比方说在上海，atv，目前在市区一套象样的房子价格在1000万，而每月的租金却只有2万，一年的租金收入24万。如果说1000万的资金按5%的利率计算的话，一年的利息就应当是50万，而这套房子的租金收入却只有24万，很显然，这套房子的价格就有可能被高估了。这就是我们通常所说的房价泡沫。

那么，为什么还有这么多人相信房价泡沫，这么高的价格还要为之前赴后继呢？

原因只有一个，投资人会猜测它在未来所可能产生的租金收入要远远高于目前的每个月2万。比方说5年以后的租金就变成了每个月5万，或者说10年以后的租金就变成了每个月10万。

这种对未来租金收入大幅度增长的预期就推高了当前的房价。但无论如何，一套房子的价格与它所可能产生的未来租金收入之间必然存在某种内在的逻辑关系。没有这种逻辑关系，或者这种逻辑关系已不复存在，那么，这样的房产市场很快就会崩盘。

股票价格取决于什么？

股票的价格决定于它所代表的企业在未来所可能产生的现金净流入的折现。所谓现金净流入也就是企业“买”所花费的现金支出与“卖”所取得的现金收入之间的差额。差额为正，就是正的现金净流入，差额为负，就是负的现金净流入。

这就有如房子的租金收入一样。唯一不同的就是在通常情况下，房子的租金收入都为正，而企业的现金净流入则有可能为负，也就是我们通常所说的企业亏损。当然，房子的租金收入通常固定或稳定的，至少想象空间有限。而企业的现金净流入则不确定，想象空间要大很多。相比较之下，由于企业现金净流入具有高度的不确定性。所以，投资股票要远比股资房产复杂得多。

但是，如果我们能够预测未来政治、经济发展趋势及其对商业的影响，如果我们能够分析一家公司未来的成长潜力，如果我们能够信任管理层的道德与才华，如果我们能够准确的预测公司未来的现金净流入，……，那么，投资企业的风险又会被大大的降低。要把这一系列的如果变成现实，需要渊博的知识和人生阅历。所以，投资股票要远比投资房产复杂得多。如果你在知识的层面上还没有准备好，建议你还是远离股市比较安全。

股票的价格取决于它所代表的企业在未来能够赚取多少利润？预测的准确性决定了公司估值的准确性。当我们把利润作为公司的产出来衡量公司股票的价格时，我们所建立的估值模型就是通常所说的市盈率。所谓市盈率的倍数，也就是指的目前这家公司的价格是它当前年度利润的多少倍？

如苹果公司，目前的市场价值是8000亿美元，而它每年的税后净利润是500亿美元，那么，它的市盈率倍数也就是16倍。

一家公司的产出除了税后净利润之外，还有其他许多衡量指标，如一家公司经营活动所能够产生的现金净流入，有学者认为现金净流入指标比净利润更干脆，原因在于利润还有可能通过会计的方法被操控，而现金则很难被操控。当然，也有学者采用公司分配的现金股利作为估值的依据，或者公司正常利润之外的超常盈利能力作为估值的依据，但无论采用什么估值模型，关键都离不开对公司产出预测的准确性。如果不能准确的预测公司在未来较长时期，比如说10年以上的产出，那么，我们便很难对公司进行准确的估值。所以，商业分析的目标就在于更加深入的理解一家公司，了解一个行业，解剖一家企业的成长基因，相对准确地预测其未来产出，从而达到准确估值的目的。

除此之外，在公司估值的过程中，通常还会采用折现率。为什么要使用折现率？因为资金是有时间成本的，这个折现率就是资金的成本。巴菲特一般使用无风险利率作为折现率，原因在于他认为在金融市场上随时都可以买到国债，另一个原因也在于他认为之所以要使用折现率，也主要是为了找一种感觉，而并非就真的在决策中当它是一回事。因为5%还是10%的折现率，其实在计算的结果上并不会产生巨大的差异。真正的差异还在于对公司未来增长的预期。

结 论