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房地产领域市场分类

　　根据房地产相关领域从生产到流通环节分为五个环节，atv，分别是开发商、交易平台、运营管理、租赁平台、综合市场等。以华南地区举例，上图中上半部分是大家熟知的住宅领域，下半部分是商业领域，商业领域包括商铺、写字楼、产业、工业等等。

　　开发商环节由于政策原因没有太多创业公司机会，比较熟知的有万科、华润、保利等等；

　　从交易环节创业公司拥有入局机会，交易平台在住宅端有链家、爱屋及屋、房多多等，在商业地产有 Q 房网；

　　运营环节住宅领域有链家旗下的自如、Warm 家、YOU+等，商业领域有优客工场、WEWORK、思微、共享际等；

　　租赁平台在住宅领域有链家、Airbnb、小猪短租等，在商业房产领域有好租、小微蜂、Instantoffices、乐铺等；

　　综合市场非常大，在住宅领域有房司令、土巴兔、NEST、图灵猫、思为 VR 等，在商业房产领域有楼小儿、会小二、ETCP、令令开门等。

　　目前国家政策对于住宅地产规划已有明确的方向，与住宅地产相关的创业领域短期内不会有太大的发展，长租公寓领域可能会有所例外，不过未来政策的影响还处于未知。目前开发商拿到住宅用地非常难，因为地产公司没有概念，持续的炒房对国家经济没有任何帮助，国家经济需要发展，需要促进产业发展。小微蜂最终选择商业地产是因为这个领域未来的发展空间更大，虽然它发展的很慢，但未来市场巨大，而且是在做一件对国家经济发展对社会进步有意义的事情，未来这个领域更值得创业者去挑选。

商业地产千万亿租金市场

　　目前国内甲级写字楼 2014 年存量 2000 万平米，国家统计局统计未来 3 年甲级写字楼增量为 1400 万平米，办公用地是什么呢？办公用地是乙级写字楼、产业园、旧厂房等，办公用地增量 2014 年新增 7000 万平米，以写字楼/产业园为主，抛开北上广深等城市，其他二三线城市中产业园的体积是非常大的。从存量的角度来看，国内目前已经有超过 2-3 亿的写字楼空间，涉及到的租金部分以及租后市场都是千亿级别，这个市场很多人都没有看到，因为相对住宅领域，商业房产、产业不是很容易看懂。

　　很多人认为办公室租赁是一个低频领域，其实从地产角度来看，它是一个高频高单价市场，互联网公司、创业公司平均 7 个月搬一次办公室，一家中型企业平均一年到一年半换一次办公室，而且客单价很高，目前除了开发商以外，市场上有大量的空间运营商，像氪空间、思微联合办公空间、优客工场等。

灵活办公将成为未来趋势

　　未来 5-10 年所有办公领域将有 20%-30% 的数据会变成小面积办公、灵活办公、联合办公、商务中心等等，所以从产品的配置和产业供应侧优化的角度来说，未来一栋写字楼或者一个产业园有 30% 是 1000 平米到 4000 平米的空间给到央企国企等大型企业整层或多层使用——这是之前的常态，未来会慢慢减少；有 40% 是 300 平米到 1000 平米的空间给到互联网公司、民企外企等较有规模的企业，有 30% 是 50 平米到 300 平米的空间给到 3-20 人的小公司、工作室和自由职业者。

　　自由职业者的概念随着自媒体、网红、主播等职业的增多大家会有更深入的了解，在美国有 55% 的自由职业者，WEWORK 在美国的主要用户来源于大公司办公点和自由职业者，而中国的自由职业者只有 5%。