基于历史经验（例如美国楼市曾于1928年、1973年、1987年和2008年崩盘），目前我们必须接受的是，这种投机狂热和资产泡沫是资本主义历史重要的组成部分。随着中国更多地采用资本运作模式，中国楼市也越来越容易出现投机热潮和资产泡沫。

一场灾难：美国的楼市崩盘

在美国最近这次楼市崩盘中，约400万人因为房贷止赎（借款人因为违约而失去赎回房屋的权利）而失去住房。这些人因为追求房屋的交换价值，结果丧失房屋的使用价值。

数不清的人仍处于房贷“溺水”的状态：他们在房价高峰期买房，因为房价随后大跌，他们欠金融机构的房贷比房子的市值还高。这些屋主必须承受巨大损失，才能摆脱房屋所有权并迁居他处。

在房市繁荣的高峰期，房价太高了，许多人必须承受他们最终证实无力偿还的债务，否则无法获得房屋的使用价值。房市崩盘后，这些人可能被迫守着一些房屋使用价值而无法脱身，由此造成的财务负担令他们的境况特别凄惨。简而言之，因为不顾后果地追求交换价值，许多人丧失了取得并持续拥有房屋使用价值的能力。

类似问题也已经发生在租房市场。在纽约市，约60%的人口为租房族；私募股权基金在房市高峰期买进许多供出租的住宅大楼，希望借由提高租金大赚一笔（即使它们面对有力的法规管制）。

这些基金刻意压低这些房子的现行使用价值，借此替它们的再投资计划辩解，但它们自己在金融市场崩盘中破产，留下房客住在使用价值变差但租金反而变贵的房子里，而且这些房子因为原本的主人破产而遭金融机构没收，谁该负起屋主的责任往往并不清楚（如果你住在这种大楼里，发现暖气炉坏了，你可能真的不知道该找谁处理问题）。

近10%的出租房屋遇到了这种问题。因为有人不顾后果地追求交换价值最大化，一大部分人可以享有的房屋使用价值受损了。当然，更惨的是，房市崩盘引发了一场全球危机，结果全球经济至今仍然很难恢复。

我们可以得出以下结论：资本主义下的房屋供给，已经从追求使用价值为主，变成以追求交换价值为主。因为这种怪异的转变，房屋的使用价值日趋变质，首先是变成一种储蓄手段，其次是变成一种投机工具，而利用这种投机工具的除了消费者，还有建筑商、金融业者和所有可受惠于房市繁荣的人，包括房屋中介、房贷放款人员、律师和保险经纪人等。为大众提供足够的房屋使用价值（传统消费意义上的使用价值），越来越受制于不断深化的交换价值考虑。

我们致力于为越来越多的人提供足够和可负担的房屋，结果却是一场灾难。

（本文摘编自《资本社会的17个矛盾》，中信出版社，2016年10月出版）

　　大卫?哈维（David Harvey），纽约城市大学（CUNY）杰出人类学教授，全球作品被引用最多的人文学者。他开设的解读马克思《资本论》课程，是40多年来与学生互动产生的结果，自从2008年上传到纽约城市大学网站以来，获得了近300万人次的下载量。