成交量创多年新低 短期内或迎更大降温

　　在刚刚过去的国庆小长假前后，全国有多达20个城市加入收紧楼市调控的行列，其中以北京力度最大，涉及面最广。多家房地产机构的统计数据显示，黄金周期间北京楼市成交量创多年来新低，其他新出台调控政策的城市成交量也出现明显下调，新政效应显现。业内人士普遍认为，调控重拳之下，市场预期开始走低，部分客群的购房计划主动或被动延后，观望情绪之下购房需求的萎缩，将使得四季度成交量持续走低，此轮房价过快上涨趋势也将就此终结。

　　□政策回顾

　　北京楼市调控升级

　　9月30日，北京出台楼市调控新政，新政从加大住宅用地供应（加大中低价位、中小套型普通商品房供应比例）、加快自住型商品住宅用地供应、控地价限房价、差别化信贷等8个方面出手。其中，颇受关注的信贷政策明确要求，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　新政之前，北京对于首套房的首付比例统一为30%，不分普通住房还是非普通住房，此次新政实行了差别化的政策。

　　北京市房协秘书长陈志表示，从各大商业银行获得的权威数据显示，当前北京首套房的首付比例平均在36%，也就是说，虽然购买首套普通自住房的首付款比例提高到了35%，但其实还是少于当前购房者实际的平均首付比例，因此对于刚需家庭的购房贷款影响很小。“认房又认贷”政策备受关注，即只要该家庭名下有房，再次购房时无论是否还有贷款，执行的都是二套房的首付比例。此举是更加明确差异化的信贷政策。家庭已经拥有一套住房的，再次购房只有两种原因，一是改善，二是投资。而无房家庭购买住房，相比之下则更需要贷款支持，应该有一个先后保障的次序。即贷款优先去支持无房家庭购买住房，然后才是改善型需求，而投资投机的需求则坚决要抑制。

　　□成交数据

　　黄金周成交量明显下降

　　中原地产研究中心统计数据显示：刚刚过去的国庆长假期间（10月1日－7日），北京新建住宅签约216套，二手房住宅签约209套，合计签约425套。与过去5年同期相比（去年国庆合计成交543套，2014年成交594套，2013年成交863套，2012年成交587套，2011年成交1039套），从成交数据看，今年国庆长假为多年最低点。

　　今年国庆7天，合计纯商品房住宅签约136套，均价为33862元／平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然这些成交量多是节前的成交延后至国庆期间网签，但整体上也反映了当下市场的情况。整体来看，北京在9月30日出台的政策已经开始影响市场热度，市场进入了急速冷冻阶段，涨幅有望快速放缓。

　　从供应情况来看，据亚豪机构统计，十一长假7天，北京住宅市场仅有4个项目入市，其中仅亿城燕西华府一个普宅项目，以及中昂时代广场、西长安壹号等3个商办项目。4个项目新增1012套，预售许可面积5.5万平方米，与节前一周14盘入市的盛况已不可同日而语。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，北京节前出台的9·30新政，因未涉及商办市场，未对商办产品的成交产生直接影响，atv，因此十一长假期间的成交量中商住占比逾八成，但是对于纯商品住宅成交量的打压可谓“立竿见影”。

　　□现场探访

　　看房人少部分售楼处暂停接待

　　随着北京楼市新政的出台，此前熙熙攘攘的售楼处也开始降温。国庆节期间，记者走访大兴、房山等在售项目售楼处，与十一假期前相比，前来看房人明显减少，有的项目甚至因为看房人数少而暂停接待。

　　南城某项目售楼处在国庆期间选择暂停营业，项目工作人员表示，国庆期间看房人数较少，因此项目决定暂停接待，等到十一长假之后恢复正常。

　　即使在假期正常接待的项目，看房人数也较节前明显下降，10月4日，记者在大兴某在售项目售楼处发现，从下午2点到下午4点期间，共计有不到十组看房者到访，“每天看房客户人数不到节前的三分之一，滑落非常明显”。销售员小王向记者表示，“每年十一假期，不少客户选择走亲访友、外出旅游，因此看房的人并不多，再加上节前北京出台楼市调控新政，受调控影响，一些客户购房变得犹豫。”