所以对比国内一线城市,不能简单的判断Wework的成功就是因为其价格便宜,毕竟相比上述租金,wework从350美元-750美元/月的租金(14~28元/天/㎡),溢价一般都在30%-50%,有的地区相比周边办公楼甚至溢价70%以上。 但针对小微企业与初创团队而言,按需(按工位)所租还是非常划算的,Insight杂志为我们提供了一组统计数据(全球联合办公与传统办公室的价格对比,4个工位办公室vs 55㎡办公室):
以北京中关村地区为例,4人办公室$101,111/年 =1411元/月/工位;而如果按传统写字楼租赁为$39,090/600平方英尺/年 =12.87/天/㎡;作为对比,我们不用表中的55㎡办公室,按一个4人办公室加上会议室等面积≈40平米(10平米/人国际惯例)计算,则需15447元,折合3861元/人/月。 如此,不难看出Wework的盈利核心,虽然换算成平米数价格昂贵,但对于中小微企业而言,还是相当的划算。 小结:绝佳的地理位置,舒适轻松的环境,丰富的活动与社交,高性价比的租赁模式,这些都是成就了Wework的核心因素。
- 03 - 传统写字楼的转型之路,为什么会是联合办公? 首先我们先看两组数据: 截至2015年底,全国实有各类市场主体7746.9万户。2015年全国新登记注册企业443.9万户(96%属于小微企业),平均每天新登记企业1.2万户,比2014年增长21.6%。2016年截至7月份,新增企业数量已与2015年同比持平。 商业地产供给量持续增加,2015年全北京市的写字楼供给量约为560万㎡,2016年预计新入市面积55万㎡,预计至2018年,仅北京地区商业地产的供给量比2016年将翻番。 可以看到,小微企业数量与商业地产供给量均在攀升,对于增量供给而言,出路无非有3种: 改变产品性质,比如现在的很多传统商业的变革,融入了IP,社群等内涵; 降价促销,当然这最不可能发生,会引发一系列连锁反应; 产品升级,也就是习大大提倡的“供给侧改革”,苹果卖不掉没关系,可以改果汁,做苹果派。 显然对于商业地产如此庞大的市场存量,产品升级是最佳出路,而联合办公这种业态模式,正是写字楼(商业地产)目前可见的最佳产品升级方式。 同时,随着社会分工的颗粒化,垂直化,专业化,大公司将会越来越少,笔者认识的不少朋友已开始从大公司离开自主创业,或尝试自由职业,更多的中小微企业将会诞生,这些以第三产业为主,知识、服务、科技型引导的中小微企业,正式联合办公庞大的受众群体。
- 04 - 联合办公会如同水、电、网络一样,成为未来商业生活的标配吗? 很不幸,是的。 办公服务是巨大企业服务市场中的一个领域,如同生活中的水、电、煤气,互联网公司所需的云服务一样,是必需品也是基础服务。几乎所有此类基础服务都有2个共同的特点: 刚需,只要开公司就需要办公室(乔布斯也不能一直坚守在车库里); 微利,水电煤气永远不可能让老百姓消费不起,Amazon的云服务,其最低价格曾经有过1.2美分/小时,因为其电费成本约为1美分/小时(算上折旧与人工,不赔钱就不错了)。 经过市场教育,未来的联合办公将会逐渐成为商业社会的标配,成为基础服务IAAS层(Infrastructure As A Service),但如同其利润会持续降低,作为联合办公的空间运营商,最终比拼的就是运营效率,谁的运营做的好,成本控制低,谁就能盈利并活下去;反之,高成本的粗犷运营肯定会造成负利润并最终崩塌,如同现在的廉价连锁酒店行业一样。 (责任编辑:本港台直播) |