物业服务存在两端，一端是上游的房地产企业，或者说被服务的业主，这是收入的来源；另一端是下游的第三方服务公司，包括园区车辆、保洁等服务都是向专业的第三方采购，这是支出的方向。

　　碧桂园物业的收入绝大部分来自碧桂园集团开发的小区，其收费管理面积为7693万平方米，其中由碧桂园集团开发的物业面积占比高达97.13%。

　　这是物业行业的通病，造成这种现状的原因不难理解，万科盖的房子有多大可能会让碧桂园物业来管理？几乎所有规模过得去的房地产公司旗下都有相应的物业公司，包括彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务等。这些物业公司都陆续在香港上市，它们背后无一例外都站着一家规模庞大的房地产公司。

　　但也有另类，中国物业第一股的彩生活为大股东花样年服务的物业面积只有5%。

　　碧桂园也在急于想改变这种局面。一个很明显的举动是，本次IPO募资的用途，超过50%的资金将用于市场拓展，市场拓展自然是拓展碧桂园集团以外的市场。

　　关联交易的另一端，碧桂园物业向下游采购的第三方服务也基本是自己人。关联方采购商品及接受劳务的关联交易主要为公司向关联方接受区内穿梭巴士服务、供水业务、工程劳务和采购物资等。这些提供服务的公司，甚至自来水厂都是碧桂园的关联企业。

　　这就很尴尬了。这给人的感觉就是始终都在和自己人做生意。

　　跟自己人做生意就存在关联交易的风险。碧桂园物业2015年的应收账款为5.36亿元，而其中3.9亿元的应收账款来自关联方，也就是碧桂园集团。

　　物业收入里有一项叫“空置物业服务收入”，也就是房子已经盖好，还没有卖出去，这个情况下的物业费用需要房地产开发商出钱。这一项收入占到了碧桂园物业总营收的8%，而碧桂园物业50%的应收账款在3年以上。作为两家独立的公司，关联方对资金的占用明显偏大。

　　如果碧桂园控股开发房产的步伐停滞，这将严重影响到碧桂园物业的业绩。而目前看来，要走出去，承接外部的物业服务，对于市场化程度不高的物业行业而言，难度可想而知。

　　不过话又说回来，碧桂园物业目前的总资产还不到碧桂园控股的1%。杨惠妍进入碧桂园掌管的第一块业务是物业，看起来与其首富的身份并不匹配，但这种接班一方面与其专业背景相符，另一方面也将为其接手整个企业做准备，毕竟，经营好房地产业务或许才是她的未来正道。