物业的收入也相当有限。碧桂园物业的主营收入来自物业管理服务、社区增值服务、协销服务，三项营收分别为9亿元、1.2亿元和1.6亿元。

　　管理是最基础的服务，包括保安保洁、绿化、公共设施维护等等。对于业主而言，这也是大多数人最为熟悉物业收入部分：物业费。物业管理服务的收费有两种，包括包干制和酬金制。包干制指的是业主付固定的钱，所有服务都由物业公司提供，原则上中途不再增加费用，盈亏由物业公司自负。这也意味着物业公司干好干坏都是固定的报酬，物业公司要节省成本，往往意味着提供的服务打折，这种做法很容易导致业主和物业之间的矛盾。目前，全国85%的物业企业都实行包干制，其中也包括碧桂园物业。

　　酬金制是先预收业主一部分钱，外聘物业公司代理小区物业管理，给予其10%的报酬，人员和物料成本都由业委会承担。这种做法对业务公司的短期财务有很大的改善作用，但也存在后续收费难，坏账率偏高的问题。

　　尽管物业管理费占了物业公司的大头，但事实上，光靠固定的物业管理费，大部分企业即使能活不下去，至少也会被批评为“不思进取”。它们开始在基础服务之外提供增值服务。

　　碧桂园的社区增值服务，就主要是房产中介，提供租房和二手房交易服务。这项业务表现出了不错的苗头，2015年上线，一年多时间共转让交易了1500次，一年的收入为2949万元，尽管在收入总额的占比还显得微薄。不过，这种尝试值得肯定。

　　物业公司在社区内做房产中介，确实有着天然优势，它们清楚房屋的租赁和居住情况，这些都是真实的房源信息。但不利的一方面是，物业公司的主业毕竟局限于小区，而外部的客源获取并不是他们所擅长的事情。

　　协销服务指的是为房地产公司提供销售案场顾问服务及开荒清洁、工程维修、绿化养护等服务。这项服务针对的是上游房地产公司，目前遍布碧桂园物业在全国的283家分公司。

　　物业的钱挣得辛苦，除了模式局限之外，市场化程度太低，行业格局极为分散也是常被人诟病之处。截止2014年底，全国物业管理面积约为164.5亿平方米，全国物业服务企业约10.5万家。平均下来，每家企业管理的面积仅为15.7万平方米。行业百强企业的管理面积只占到了全国的19.50%。赚惯了大钱和热钱的房地产企业，在之前都不大愿意做物业这种苦活累活。

　　不过地主家也有拮据的时候，在房地产业务增长乏力的情况下，从物业突围成了新的苗头，王石曾表示，物业将成为万科的下一个主战场。

　　而这些企业的做法集中在社区O2O、智慧社区等概念，开发App等等。万科物业做了一个基于互联网平台的“睿服务”体系。彩生活则更加激进，大力下注社区O2O服务，提供线上缴费和理财等等，打通了交易平台。不过，碧桂园并没有在新业务上有太多的规划和探索。2015年，碧桂园物业上线了“e当家”，从目前的态势看来，这款软件并没有得到官方大范围推广，也没有出现在招股书中。也许，这并不代表什么，但好歹，这也是画出的一个饼。

关联交易之痛

　　碧桂园物业近几年都有着相当不错的利润，依靠在碧桂园这个大树下，躺着就把钱挣了。

　　目前碧桂园物业管理的项目超过300个，合同管理面积1.55亿平方米，服务业主户数超过60万户。根据《2016中国物业服务百强企业研究报告》显示，碧桂园物业在行业排名第五。

　　与此同时，当别人家的物业公司都亏钱运营时，碧桂园物业的营收和净利都相当好看。国内百强物业企业的平均净利润只有8%，而碧桂园物业的净利润率达到了13%。如果单从净利润率来看，碧桂园物业的净利润率比碧桂园房地产开发的净利润率还要高。

　　不过，碧桂园物业的漂亮财务数字得益于碧桂园控股的壮大，碧桂园开发的房产几乎都转化成了物业公司的上游，使得碧桂园物业衣食无忧，旱涝保收，由母公司的奶水一手喂大。

　　这也是其弊病所在——过度的依赖碧桂园控股。碧桂园物业关于关联交易的章节阐述用了近30页的篇幅，它的前五大客户没有一家是碧桂园控股之外的企业。