第二，目前的自住型商品房还是优先户籍人口，即使是户籍人口也有这强大的购买能力，而北京市提供给户籍人口的中低档住房并不多。何况现在北京约有2150万常住人口，加上流动人口的话实际每天在北京的人口还会更多。

　　大量白领其实不一定是户籍人口，但高房价让他们买不起房。他们会形成强烈的社会舆论来影响政府调整决策，但公租房的供给速度远远低于这种需求。

　　第三，新建公租房的选择空间很多已经到了六环外，而六环外由于要限制外来人口等原因，土地批租的速度和公租房供给速度大大低于市场需求。

　　所以公租房的出现一直压制不住这种解决住房需求的舆论呼声，这不是经济问题而是社会问题。政府调整房价、限制购房来稳定房价上涨，实际是平衡社会舆论，但是既不能解决北京主城区未来房价上涨的趋势，同时又没有及时采取政策措施提供充足的中低档住房。因此面临着两难。

　　新京报：那么中低收入人群的住房问题如何解决?

　　李铁：不要想象中低收入人群能通过政府压低价格在主城区买到一套理想的住房，那种时代已经过去了。如果这样做等于给享受这类住房的人送钱。

　　最好的办法是促进北京周边中小城镇的发展，通过周边中小城镇的发展来疏解主城区的压力，这样才能更好地使北京交通拥堵、房价飙高以及政府公共服务和基础设施供给不足等矛盾得到缓解。

　　新京报：国际上有何经验借鉴?

　　李铁：放眼国际大都市，东京、纽约、伦敦、巴黎这些城市周边还有无数个小城市，但北京周边二十万人左右的大镇只有北七家一个。

　　中国特大城市周边的中小城镇发展非常弱小，原因就是交通不畅，政策不顺。要及时调整政策，通过发展北京周边轨道交通来促进中小城镇的发展。

　　过去兴建的交通体系和基础设施是以高收入为主导的城际交通体系，例如特大城市周边的高速公路网，也就是给有车族来塑造城市间的交通。

　　而很多发达国家城市的周边交通体系是靠轨道交通来支撑的，轨道交通承载人口多，会大大缓解高速公路的压力。

　　“警惕‘特色小镇’带来房地产过分膨胀”

　　新京报：你最近警示说，避免打“特色小镇”名义搞房地产开发，为什么会有这样的担忧?

　　李铁：我们现在注意到，很多地方在学习特色小镇经验的时候，先把房地产商引进去以产业园模式来发展特色小镇，这违背了有关领导当初调研并鼓励特色小镇发展的初衷。

　　特色小镇是有关领导去浙江调研几个互联网小镇、袜子小镇、金融小镇等，写了一篇调查报告，在报告中对浙江省政府支持特色发展的政策给予充分肯定，也希望全国各地学习这种经验。

　　特色小镇依赖于特色小产业，这些产业的经营主体每年的收入不是很高，但能满足创业的基本需求。

　　产业基地本该是在低成本的条件下形成的，例如国际上像比尔盖茨、乔布斯当年都是在一个废旧的车库开始创业。在高成本的条件下创业对于大多数创业者来说几乎不可能的。

　　只有到小镇发展才能通过低成本形成产业聚集，形成发展特色。大城市发展不了的原因是初始成本过高，不论是创业成本、租赁住房成本、消费成本和管理成本都远远高于周边的小镇。

　　小城镇的管理成本、消费成本低，收入的标准也低，所以有利于创业。这个规律也符合产业聚集的规律。而按照房地产商开发的模式，则会大大抬高成本，不可能形成特色产业和经营人才的聚集。

　　另一方面，把房地产商引入以后，这些做特色小产业的人很有可能就会转向做房产投资。

　　新京报：本来特色小镇是服务于实体经济的，但现在变味了?

　　李铁：一般特色小镇要发展几年十几年才能形成规模，现在两三年就想打造出一个特色小镇的样子，把它变成新一轮的政绩工程。

　　实际上所有三四线城市都是按照这种轨迹发展的，先招商、补偿地产，然后发展地产，导致现在三四线房产都存在严重积压。现在在这些地方拿地成本高了，价格也升值了，房子卖不出去，于是就打着“特色小镇”的旗号到新的地方再繁衍一轮新的地产。

　　我觉得这样下去结果恐怕不会像预期想象得那么好。

　　新京报：从以往特色小镇发展中能吸取什么样的经验?