看似应者寥寥的以房养老，却“意外”吸引了业界十足的投注热情。2月19日以来，长江商报记者探访发现，更多的养老地产概念不断加码升温，合众、泰康、平安等险企纷纷高调宣布进军养老产业。

　　接下来，政企如何合力改变以房养老“曲高和寡”的现状？

　　据长江商报记者了解，以房养老试点工作将于3月31日截止，民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付此前介绍，“以房养老”的试点方案，由保监会牵头，会同民政部等部门，出台具体操作办法和实施细则。而国务院关于加快发展养老服务业的若干意见，已经明确政府的兜底责任。

　　我国以房养老模式会发生怎样的改变？险企能否跨过“成本高、受众窄、回现弱”三道坎？2月19日，中南财经政法大学金融学院副院长刘冬姣在接受长江商报记者采访时表示，对于养老，主要就是考虑“钱”和“养”的问题。而在“以房养老”领域，除了目前正在试行的反向抵押养老保险外，还有租房入院养老、异地置业养老、合资购房养老等多种形式，都有待企业去探索。

　　险企兜底房价波动 赚取利率差

　　虽然早在2014年7月1日，武汉便已经被作为保险版“以房养老”的试点城市之一，但其真正进入运行阶段还是2015年3月，幸福人寿保险股份有限公司（下称“幸福人寿”）首款“以房养老”产品获批上市销售之后。

　　幸福人寿方面表示，“房来宝”产品条款中已明确，保险公司不参与分享房产增值收益，但要承担房价下跌风险和长寿给付风险。这意味着，在投保后，老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响。

　　作为商业机构的保险公司，盈利无疑是其主要目标，那么在该款产品中，保险公司如何获利？保监会批复的合同显示，该款产品的保单年度累积利率为年复利5.5%。保险公司的盈利模式主要是通过利率差赚钱。例如，老人经过房屋价值评估确认每月可领1.5万元，那么第一年计入养老金账户的本金是18万，利息是0.99万；第二年计入养老金账户的钱为本金18万加上18.99万，利息则为2.03万元，账户累计款为39.02万元……以此类推，直至老人身故。保险公司处置房产，扣除老人养老金账户的本息，剩余金额部分转给老人的继承人继承。

　　由于产品的复杂性，保监会要求申请试点资格的保险公司须满足七个条件：已开业满5年，注册资本不少于20亿元；申请试点时，保险公司上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；具备专业的法律人员等。

　　此外，相较于市面上已有的养老保险产品，“房来宝”的投保流程要复杂得多，需经过房产评估、抵押登记、公证等多个环节，并由律师全程见证。普通保险产品的犹豫期为10天到15天，而以房养老保险犹豫期为30天，可以给老人更多的时间考虑。

　　不可否认，“以房养老”实施以来，最大的争议就是子女是否愿意老人将自己的房屋抵押给保险公司。保险公司表示，如果投保老人有子女，会在老人签单时要求子女签署一份“知情协议”，避免日后因为房屋的继承等问题产生纠纷。

　　而老人如果中途想退保，将承担退保手续费和其他费用，如养老保险相关费用及损失赔偿。如果在一定期限内，老年人无法偿还，保险公司将对抵押房屋行使处分权，出售抵押房屋。老人身故后，如果继承人想要继承房产，也是可以的，只需偿还保险公司的损失和相关费用。

　　布局“以房养老”风险远超传统保险

　　刘冬姣称：“对于武汉市‘以房养老’政策的推行，可以用‘一冷一热’来归纳。政策层面包括媒体都在热切地宣传和推动这件事，而市场层面的反应则相对冷淡，特别是需求这一方。”

　　目前来看，“以房养老”在国内市场行得艰难的原因何在？

　　“目前我所看到的针对”以房养老“的调查，90%的老人都提出要把房产留给子女。根据我们国家特定的文化氛围，房产是颇具代表意义的传家实物。在这种背景下，‘以房养老’的主要客户群体就不会是那些有儿有女的老人。”刘冬姣指出，在大众提出“以房养老”遭遇水土不服之前，应先考察一下其真正的客户群体。比如，针对失独老人，或者子女在国外的老人，做一个专门的市场调查。

　　不过，幸福人寿推出的“以房养老”产品也适用于有子女的老人，并出现过老人在子女陪同下成功签订投保单的案例。“有房同时有子女的老人，并不是说绝不会选择以房养老，而是说，他不是‘以房养老’保险产品的主要受众群。”刘冬姣称，受“养儿防老”的传统观念影响，大多数人认为“以房养老”对于有子女赡养的老人，并不适用。而这一点，在记者多次尝试联系湖北首单签约老人均以失败告终，便可窥见一二。