居民拼命贷款买房。16年火爆地产销售的背后，是彻头彻尾的金融现象，源于居民拼命贷款买房。2014年我们的月均房贷1800亿，去年是2500亿，今年我们的月均房贷接近4000亿，我们每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。从居民买房的贷款杠杆率来看，13年的贷款占比仅为1/3，而16年的贷款占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。

　　房贷加杠杆不可持续。从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近。而全年新增房贷或超过新增GDP，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限。

　　贷款利率低位，地产难以拐头？目前，无论从房价收入比、租金房价比、买房杠杆率等角度来衡量，目前的一二线地产已经普遍泡沫化。但是问题在于，目前全球央行普遍采取宽松货币政策，开奖，今年房贷增速的飙升也与贷款利率的持续下行有密切的关系，那么是不是意味着只要利率不往上调，地产泡沫就不会破裂？

　　M2增速决定房价。从历史数据看，真正与房价高度相关的并非是利率，而是广义货币M2。因为利率只是代表了货币的价格，而M2则代表了货币的数量，是广义货币的数量而非价格在决定房价。

　　流动性陷阱：低利率对货币创造失效。但是低利率并不意味着高货币增速，因为出现了流动性陷阱，比如说过去20年的日本，虽然利率一直下降甚至到了零利率，但是其广义货币增速一直没有起色，原因在于虽然央行把基础货币给了商业银行，但是商业银行的钱贷不出去，又存回了央行，出现了流动性陷阱，所以创造不了广义货币。而08年由于全球金融危机，中国也出现了流动性陷阱，利率下行的同时货币增速不断下降。

　　M1和M2剪刀差：流动性陷阱。而进入流动性陷阱的标志是M1和M2增速出现巨大的剪刀差，例如日本的90年代，M1增速持续高于M2增速。而在中国的98年和16年都出现了类似的现象。由于M1里面主要包含活期存款，在中国的M1里面主要包含企业活期存款，这意味着企业囤积了大笔现金，而不愿意贷款投资，也使得货币创造失灵，M2增速持续回落。

　　房价上涨明显分化。我们认为，本轮房价上涨很难向三四线城市扩散，原因在于本轮流动性总量是不够的，广义货币M2增速目前只有11%，远低于以往动辄20%以上的增速，说明资金总量已经不够支撑全国房价上涨，因而主要体现为一二线城市房价的上涨。