杜卿卿 赵星巍

　　上海证券交易所（下称“上证所”）收紧房企发债条件的消息27日震动市场。根据初步方案，发债主体评级须达到AA级及以上，且满足其他四类条件的其中之一。此外，发债房企还将实行分类管理，正常类、关注类可正常发行，风险类企业发债将受限。

　　《第一财经日报》记者从监管层内部证实了上述消息。知情人士透露，上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管，是对规则的明确，并不是“收紧”。“之前内部已经形成了规则，经过实践证明可行后，开奖，近期进行了公开。”该人士表示，这一次是从规则上对审核门槛作出明确，没有新增准入门槛，“只是根据发行人风险属性不同，强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求，核心是强化市场约束机制。”

　　不过，在当前楼市火爆、房企债务飙升的背景下，市场人士还是倾向于将这一举动解读为政策在趋紧。上证所一名内部人士也向本报记者表示，此次门槛调整是证监会层面的要求。

　　上海一名公募债券基金经理告诉本报记者，房地产企业融资渠道较多，仅收紧公司债影响可能并不大，但是交易所的动作代表了高层的监管态度，意味着楼市政策已经转向。

　　27日傍晚，杭州市住房保障和房产管理局网站宣布，从28日开始，同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。

　　明确房企发债门槛

　　房价持续上涨，重启限购的城市不断增加，上市公司“卖房扭亏”案例接二连三……种种迹象都透着浓厚的泡沫膨胀的味道。“对房地产市场的参与者而言，这感觉像极了去年A股5000点的前夜。”一名在上海持有房产的人士向本报记者表示，去年7月他买房时的单价只有每平方米25000元，如今已经涨到了每平方米42000~45000元。

　　楼市见顶了吗？虽然这个问题日前被不断提出，但始终没有人能回答。即便认为会跌，也没有人知道会在什么时候发生。“其实普通老百姓都在关注监管层的动作，这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。

　　根据初步方案，房企发债主体被限定为四类评级为AA级及以上的企业，包括境内外上市的房地产企业；以房地产为主业的央企；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企；中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

　　与此同时，房企发债还将实施分类管理。目前设有五项指标：最近一年末总资产小于200亿元；最近一年末营业收入小于30亿元；最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值；扣除预收账款后资产负债率大于65%；存货中，开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。若触发一项及以内为正常类，触发两项为关注类，触发三项及以上为风险类。

　　对于正常类，交易所会给予正常审核；对于关注类，需要更详细的信息披露，细化到项目具体细节，明确一些契约条款或增信；对于风险类，原则上不受理，需要增信达到AA+及以上再按照关注类审核的要求进行审核。

　　上述知情人士告诉本报记者，上证所并没有收紧房企发债的准入标准，只是将以前审核机关把握的标准进行了明确。从已发出的房企公司债可以看出，标准都要高于此次交易所的准入门槛。此次调整，没有新增准入门槛，只是根据发行人风险属性不同，强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求，核心是强化市场约束机制。

　　上述上海公募债券基金经理向本报记者表示，实际发债门槛确实差不多，不过一直是窗口指导，从未对外公开，审核机关会根据房地产市场的方便，进行时松时紧的把握。不过他同时认为，监管力度正在不断趋紧。

　　多名接受采访的房地产业内人士也表示，此次调控可能更多是从宏观层面来考虑，不一定是出于对公司债违约风险的担忧。“更多还是和房价上涨关系较大。”北京一家上市房企董秘对本报记者表示，收紧房地产公司发债，对于限制地王是有好处的，可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。

　　克而瑞研究中心分析师房玲也表示，从财务指标角度来看，房企公司债的违约风险并不突出。大部分房地产企业的财务状况是在变好的，因为今年以来的销售普遍向好，“要发债的公司基本都已经发掉了，部分央企比如中海、华润等本身就不太发债，因为它们本身的融资能力就已经很强。”