和去产能相比，房地产去库存更可行可信。房地产和产能过剩行业显著的区别在于，几乎所有的产能过剩行业都在过去8年反复受到各种政策扶持和激励，利益纠结盘根错节。而房地产行业则相反，它反复受到政策制约。这使得房地产本身具有了相对较强的抵御能力。

　　影响房地产的市场因素

　　地产调控的政策后手本港台直播们稍后再论，在此本港台直播们先观察关键的市场因素：

　　一是中国城市化率仍只有55%，人口迁徙仍将延续，同时中国500万人口以上大城市的人口占比不足20%。这和日本在上世纪70年代中后期城市化率高达80%相比，差距还很大。城市移民和农民城市化，其潜力仍将持续释放至少8~10年。

　　二是城市化率本身的提高会带来地产更新改造需求，以3亿~3.5亿户城市家庭计，即便以年更新率2.5%估算，这块可达每年约800万套住宅需求。中国大中城市中，建成年代早于1998年的市中心老旧房屋往往是政府或国企的房改房，至少有约50亿平方米，通过行政力量进行老旧房屋拆改的可能性也依然存在。

　　三是需要谨慎区分地产泡沫和地产金融泡沫。

　　造成楼市大问题的，往往并不是房屋本身，而是贪婪的金融。以次贷危机至今的美国为例，美国房价大致已重新创下历史新高，供求出现紧平衡；但美联储所持有的，以及金融体系中尚存在的地产金融有毒资产仍没有得到清理。美国地产基本健康，但地产金融仍不太健康。

　　中国的情况可能与此相反，即中国存在房地产中短期供求问题，但并不存在过度衍生、复杂和蔓延的地产金融有毒资产问题。目前中国住房按揭贷款占居民可支配收入约30%，从首付比率、按揭率、按揭不良率等多种指标观察，中国住房按揭贷款的安全边际仍相当大。同时，地产开发贷款的收益率和不良率，也明显好于对工业和小微企业的信贷。如果中国能成功地化解楼市库存，那么地产金融就不至于成为棘手的问题。看起来，如果中国经济和居民收入没有显著恶化的话，中国楼市维持微增的去化速率，并在未来几年形成去库存的市场力量仍然很有可能。

　　地产调控需要政策定力

　　总体上看，中国房地产的后续调控手段，无论市场化还是行政化的手段都相对丰富。随着楼市的温和复苏，打断这种复苏的是越来越大的噪音，而几乎所有试图直接控制价格的行政调控都是伪调控。

　　从煤炭、钢铁艰难的去产能进程以及有限的政策后手，人们联想到了中国房地产。其实地产和实业的差别还是很大的：1.地产无所谓产能问题，只有库存问题，产能问题是建筑商的事情；2.地产商的资产无所谓专用性的问题，厂房机器设备因其高度的专用性和技术折旧，使其处置非常棘手，而房屋大致没有这种特性。3.开发商中的国企占比相对较低，开发商总体上仅仅是个总包商，从业人员不多且流动性巨大。地产危机的冲击主要还是金融财政问题，而不是产能或从业问题。

　　楼市去库存必须伴随房价的稳定甚至上升，房地产天然具有功能性和投资性，很难想象楼市去库存能在房价不断下降的背景下顺利推进。

　　和实体经济相比，地产的政策调控后手还算宽裕。目前已采取的手段包括了“十三五”期间不再有保障房建设套数的硬指标、放松限购限贷、降低商贷和公积金门槛等。本港台直播们不难观察到可能采取的政策后手：

　　一是组建国家住房银行，可将全国各地的公积金中心整合起来，模仿美国房地美、房利美模式，为普通住宅和保障房销售提供政府担保和优惠贷款。

　　二是对商业贷款的利息负担，部分抵扣个税；或者调降契税、存量房交易税费等。还有资产证券化和直接融资等地产金融手段的不断创新，也是可选项。

　　三是保障房部分扩大货币化补偿安置，其中可用“房票”模式减轻地方政府货币补偿压力，同时增加实际拆迁安置的住房需求。所谓“房票”，是地方政府发放的仅可供拆迁户购买房屋所用的现金替代券。考虑到2015年全国货币补偿安置达150万户，因此“房票”举措可以和现有拆迁安置、未来农民市民化进程结合使用。

　　四是按揭贷款证券化等金融手段，以及将以房养老和异地养老结合，鼓励一二线城市的老龄人口回流故乡养老等。