通过测算，可以直观的看出，全国45个大中城市房价指数增幅特征，与前文阐述的房价涨幅和房价收入比增幅具有较为高度的贴合性，均呈现了较为明显的区域分化，涨幅呈现东中西部递降的状态，一线城市和东部城市涨幅明显高于全国其他地区。

2、全国45个大中城市房价泡沫测算

我们依据全国45城2016年前三季度的房价收入比偏离度，和2015年4月到2016年9月各个城市房价指数增幅水平，分别按照40%和60%的权重进行量化处理，测算出2016年前三季度全国45城房价泡沫程度的相对比较。

图7 2016年前三季度全国45个大中城市房价泡沫情况

数据来源：易居房地产研究院、中国房地产测评中心和CRIC

本次测算的全国45城房价泡沫，只是相对的比较数据，并不具备绝对的意义，不能简单的理解为泡沫数据超过0%的地区都存在房价泡沫。为了更为准确的分析各个城市的泡沫程度，本次研究引入了“中位数”概念，对全国45城泡沫数值进行排序，以位列23位的城市为泡沫划分的临界点。数据显示，南宁泡沫水平为16%，位居第23位，因此在它之前的22个城市房价可以定义为暂时出现泡沫，并可分类三种情况：深圳泡沫超过118%，泡沫明显；上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%，属于小型泡沫；东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原，这12个城市泡沫数值在35%-17%之间，除了存在数据异动的宁波和石家庄之外，其他10城属于微型泡沫。

透过2016年前三季度全国45个大中城市房价泡沫的尝试性测算研究，我们对未来一年全国房地产市场，有如下三方面判断：

其一，泡沫超过20%的城市有20个，这些地区除了数据存在异动的宁波，其他19城现已全部实行了限购限贷等调控政策。

其二，泡沫水平超过50个百分点的城市有8个，分别是深圳、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州和苏州，这些地区均在2015年和2016年成为全国楼市的热点，房价短期涨幅明显，房地产市场热度较高。但是我们认为在未来一年，由于承载了过大的上涨压力，泡沫程度较大的地区，调控性质的政策将持续执行，因此市场成交量也将进一步回落，房价会出现房价环比零增长甚至负增长的情况。

其三，泡沫程度位于负区间的乌鲁木齐、银川、沈阳和洛阳4个城市，以及泡沫程度较低的其他城市，仍然是楼市去库存政策的支持区域。总之，在未来的房地产市场，“分城施策、因地制宜、促健康发展”是主流精神。

必须提醒的是，本次报告：

首先，在房价数据来源方面，因为采用了CRIC等民间研究机构的监测数据，且剔除了各个城市保障房的房价，因此房价在一定程度上是高于统计局口径的数据，且会致使房价收入比测算结果也存在一定的偏高。

其次，基于房地产泡沫研究的复杂性，本次研究全国45个城市泡沫情况，只具有相对意义，仅说明各个城市2016年前三季度房价可能存在的泡沫，以及预示着未来一年将有可能呈现的市场面貌。

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