城市即是聚集,其基本生态并不复杂。宜家、万达在城乡结合带建房,一座综合性的建筑就能带旺一大片地段。如果以政府的力量,再配套上其它设施呢?人气的暂时冷清只因人们是领地性的动物本能,愿意居住在熟悉的地方,不愿意迁徙而已。但这种生物力量没有那么强烈,只要诱导因素一出现,新的聚集很快形成。在一个城市中,我们都很容易看到不同地段的兴衰交替也就是十多年的工夫。 二 城市生态并不像想象的一样复杂,有工作,能生活,即是一个可以自循环的生态。 许多房地产商在远郊盖了房子很多年炒不旺人气,因为这里能生活不能工作,只能吸引不需要工作的老人。而纯粹的、不需要干活的老人群体并不多,所有这种住宅社区不容易炒起来。 大的公司搬迁到一个远离城市的郊区,因为人们的习惯加上生活设施暂时不配套,人们往往宁愿住在城里忍受长时间的通勤,也不愿意住在公司附近。 如果又能工作,又有生活设施呢? 也不会一夜之间形成一个真正的城市,它还需要一堆新居民。这几个要素都具备,搞一个新城市并非有多难。 中国城市化率已经从改革开放时期的不足20%上升到现在的55%左右。比较靠谱的估算,大约还有20%的增长空间,也就是说,未来还有3亿人左右进城。 城市化主要有三种办法: 第一, 原有城市的自然增长,城市不断向各个方向蔓延,就是俗称的 “摊煎饼”——由中心向外逐层扩散。这种模式的好处是非常自然,随着城市的扩容,生态自然形成。 第二, 成立新区,生地变熟地。和第一种方法相比,就是引导向一个方向扩张,统一规划,扩张成本低。 第三, 在农田上建新城。最易规划,成本最低。 从一到三,一个比一个好,一个比一个难。新区模式已经比较成熟,政府首先搬迁过去,然后再搞定几个企业,居民很快就会跟过去。 新区规划确实好,这是一个基本事实,只是人们不愿意搬动的原始本能在阻止新区的形成。但是,原始本能很容易被现实的教育改变。当年浦东新区搞了很长时间没人理,房子便宜也没有人买,但如今雄安一出,立马去了很多炒房客,这就是现实教育的结果。 最后,我要回答一个问题,很多人会问,原来城市自然扩容的方式不是挺好吗?为毛要另起炉灶?北京光平川之地就有7000平方公里,现在才用了2000多,为毛不自然扩容? 答案只有一个词,就是“成本”。聚集可以产生财富,人们的意识形态又会过分地高估这份财富。于是,城市的自然聚集不可避免地形成泡沫。比如一个城市热点房价达到10万这个级别,无论如何聚集都创造不了这样的财富,这样的地段长期来看就会形成负资产。 政府的办法就是把核心地段送给企业,然后通过周边地价飞涨隐形收税。一套一千万的住宅,按100年折旧加上资金成本,少说一个月的居住成本也有两万之多,也就是说每天的居住成本高达700元。有多少人能日进这么多钱呢?南方某个养蛊的城市,就用这招,把最好的地段白送给高科技企业,然后周边地价上涨,大家都夸他好,他牛逼。事实上,他在骗你。 政府如果像企业一样,盈利是唯一的目的,这种玩法最好。但政府并非长期的盈利组织,它必须保证长期协调发展。所以,必须不断地创造聚集,又不断地破坏聚集,以防泡沫过分导致的崩溃。这就是搞新区优于自然扩散,搞新城比新区还好的原因。虽然一个比一个难,但世间的事,凡是值得干的就值得乱干一气,等所有条件都成熟了再搞,世界上永远不会有这样的机会出现。 三 北魏鲜卑人拓跋宏5岁继承皇位,成人之后,虽为鲜卑人却主张全面汉化,自己也改成汉族的姓氏元宏。 公元493年,拓跋宏26岁,他想干一件事,想把都城从漠北平城(山西大同)迁都到南边700多公里之外的洛阳。鲜卑人本来就在北方聚集,当然不愿意搬到700公里之外的南边。 咋整? 拓跋宏想了一招——组织南征。在过去,向南征700多公里并非易事,到了洛阳,说休息休息、休整休整。几个月下来,大家已经比较习惯在洛阳。拓跋宏说该继续向南进发了,大家已经进入舒适区,不愿意再继续南下,然后就定都洛阳了。 把首都从北京搬迁出来,牵涉到田铎盘根错节的关系,绝非易事。所以,这次的雄安定位是“疏解北京非首都功能”,暂时肯定是这样的,但再过几年可就不一定了。先搬个水利部,再搬个工业部,并没有那么复杂。 (责任编辑:本港台直播) |