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　　最近房价长得确实厉害，不少卖家捂盘惜售，坐等涨价。本文作者获取了某房产交易公司的33万条交易数据，比挂牌价更真实。 因为2011年以后的数据相对完善，所以本港台直播们尝试从五年成交数据来分析其内在规律。（编者注：楼市交易变化迅速，所有时间统计以”月“为单位）

　　◆ ◆ ◆何处的房子交易最多？从下面的图上可以看出，朝阳的交易量几乎占据了北京的半壁江山：

　　进一步深入到不同区域，能发现望京的成交量全市排名第一，甚至远超北苑，天通苑和回龙观这三大住宅区：

　　再深入到交易量排名前十的十大小区：芍药居北里排名第一，这个超大型小区处于5号线，13号线和10号线交界，地理位置优越，环境尚可：

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　　成交量与均价的关系

　　从2011年开始，成交量和成交均价都迅猛增长，成交量会在春节时有所下跌。而2014年非常有趣，成交量在1月份就跌入谷底，均价才跟着从3月一直下跌到7月。从这个角度看，“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题貌似有了答案，成交量一定程度上决定了均价，所有人都在“买涨不买跌”。

　　2015年成交数据翻了一番，这可能与该公司的市场份额一直增长有关，而2016年的数据并不完全，因为该中介网站的最近15天成交数据不会公开在网上。

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　　哪些区域涨价最多？

　　从2011到2016年五年的时长来看，涨幅倍数最大的10个区域分别是：

　　绘制成动态热力图如下，明显看到，五环内（加上西二旗）是增值的分水岭。

　　西城的涨幅无可匹敌，在2011年原本就已经令人咋舌的房价上，涨幅倍数依然排在第一。金融街目前已经达到逆天的14万/平米。全国中心在北京，北京中心在西城，西城中心在金融街。这个管理着全国60%资产的地方简直了。

　　通州作为未来的行政副中心，其2015年的涨幅就显得更加陡峭：

　　总体来看，除了特殊的政策影响，历史涨价越快，未来的涨价幅度也就越大。

　　◆ ◆ ◆刚需和改善的比例变化

　　下图是不同面积和成交量的关系。60平和90平是两个分水岭。90平以上的改善型住房，约占所有成交量的三分之一。

　　但是，改善型（换房）的百分比，在历史上是有不少波动的。2014年降价潮，最明显受影响的就是大户型比例的下降：

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　　一定要满五年唯一吗？