北京市中唐律师事务所主管律师王玉臣告诉法治周末记者，如果因为新政的原因导致首付提高，且买方无力支付提高后的首付款，不算买方违约，买方可以要求解除合同，同时要求卖方退还已付房款。

　　“这种情况构成了合同法中的情势变更。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条也对情势变更做了解释。”王玉臣说，按照合同约定买方是不存在违约的，因为不是买方不遵守合同约定而导致合同无法履行，而是因为政策变动，导致首付提高，在原告确实又无力支付更高首付款的情况下，原来的合同就面临变更。如果不能变更达成新的补充协议，这样一来最初合同订立的目的无法实现，买方可以要求解除合同。

　　但是，王玉臣提醒，需要注意的是，如果卖方不退还已付款，买方起诉卖方，作为买方如果想解除合同拿回已付房款，必须证明确实是因为新政导致的首付款提高而不具备履行能力。若合同中明明约定了如果不能贷款，就全款支付，法院是不可能支持买方此类诉求的。

　　北京东元律师事务所主要负责房地产业务的律师李松也告诉记者，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条还规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　在当前的北京，和王女士一样焦虑的人不在少数。

　　“首付门槛的大幅增加可能带来满足首付的群体占比的减少，其中影响最大的则是已成交但未网签的群体（保守估计有1万单左右）。”链家研究院院长杨现领告诉法治周末记者。

　　但是李松提醒道，如果买卖双方在合同里明确约定，若发生政策变动，以政策规定为准，买方再以支付不起首付而要求解除合同，就算违约了。

　　卖家不能随意解约

　　李松近期还遇到另外一个案例：购房者A先卖房后买房，因为新政出台，他卖房环节的买方无力支付首付款，而要求解约，这直接导致她买房环节受挫，因为房子卖不掉，她就无力支付下一环节的首付。但是问题在于，她在买房环节签订合同时，约定首付款支付比例为70%。

　　“这种情况下，即便出了新政，购房者A也不能在买房环节说不买了，那样就算违约。因为她签订的合同支付比例为70%，新政对她不构成影响。她不能以新政为由无条件要求解除自己的买房合同，如果要解除合同，就需要支付违约金。”李松补充道。

　　法治周末记者在采访过程中，还发现购房者曹先生有另外一层担忧。

　　曹先生也处于一个连环单中。

　　他在3月初签订了一个学区房买卖合同，房主B在卖房后还需要再买房。当新政出台后，B买房需要支付更多的首付，曹先生担心，一旦B买不起房子，就会拒绝再把学区房出售给自己。

　　北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家）高级法务经理孙笑竹也告诉法治周末记者，从链家对大量购房交易的跟踪情况来看，现在很多人购房都是改善性需求，也就是说业主是卖了小的再买大的，直播，而买家同样是卖了上套买下套。这样买卖双方既买又卖的单子，被称为连环单。

　　王玉臣告诉记者，atv，在曹先生这个案例中分两种情况分析：如果曹先生和B签订的买卖合同中明确约定“B卖房的目的是购买另外一套房屋，如果B购房不成功可以不出售”，那么当新政出现，B无力购房的话，B才可以违约，不过这种情况几乎很少发生。

　　“如果B和曹先生在合同中未做上述约定，对于B而言，虽然是连环单，但B购房和卖房是两个相对独立的合同，对于B和曹先生签订的买卖合同而言，B是卖方，他的卖的义务并没有因为新政而发生改变，B就不能随便解除合同，一旦B不履约，就属于违约行为，需要承担违约责任。”王玉臣补充道。