最近房地产的话题在雪球上比较热络，主要原因还是北上广深等大城市房价又呈井喷之势。 仲秋假期间，回了趟农村老家，也到附近的城市里转了转，走亲访友，颇有见闻，对城镇化、房地产及与国家经济相关的一些问题有了一点自己的观察和思考，简单总结一下，抛砖引玉，备案于来日：一、农村见闻：人口稀少，土地渐成集中之势。我们村原本人口就不多，户籍在册人口只有二百余户七百五十余人。青壮年多到外地打工，留守在家中多为老弱病残。我小时的玩伴，十之八九遍寻而不可得。干了一辈子农村会计的父亲告诉我，村中常住人员目前仅有二百人左右。仲秋节与春节相比，还是小节，所以节日期间回流人员并不多，哪怕到了春节期间，也有很多人为了挣钱而不返回的。更有很多家庭，已经举家外迁。目前跟村里的唯一联系，就是户口本上的名字。因为大量人口外出，经营土地的劳动力锐减，所以由镇级政府主导，进行了土地经营权的流转，由一外地苗圃经营商统一转包，每亩每年支付农户１０００元租金。不仅我们村，附近村庄大多都已进行了类似操作。小时候我常玩的几个村庄，目前只有一个村庄的一个小队，没有进行这类“土地流转”，还在坚持自己耕作。据父亲讲，其实也是集中到一户进行经营了。

　　在老家，恰碰到一户人家办喜事。村人告诉我，现在农村青年娶妻生子成本极高。比如男方父母给女方的初次见面礼，一般不低于十万，而谈婚论嫁的前提，是男方必须在县城或附近的一个市级城市里有商品住房。一般是办完酒席就直接到城里打工生活了。还有很多人，酒席也不愿在农村办了。因为生活的圈子已经以城市为主了，所以就直接在城市的酒店里办了。想想我小时候，谁家买个电视安个电话都还是非常稀罕的事儿，“万元户”还是对富裕人家的尊称，现在连见个女朋友，直播，至少都得十万见面礼了。社会的发展，让人唏嘘。

　　这番农村见闻，让我得出以下几个观感：１、城镇化还在如火如荼地进行中，农村凋敝不可避免。用我父亲的话说，几十年后，也许村庄就要消失喽。据我观察，恐怕几十年的预测还是过于保守的，其中包含着父亲这类老一代农民对村庄的眷恋和不舍。可能十年二十年之后，很多村名就会在地图中和人们的生活中消失。这是一个不可避免的趋势，究其实质，既是社会进化的需要，又是社会进化的结果。可以眷恋，不必惋惜。２、城镇化是一个自然发展的过程，国家不必急于求成，不要做前几年常做的“赶农村人上楼”的蠢事。新生代农民会自然地进城，老一代农民一时很难适应城市，会像我父母那样坚守农村，“死活不愿进城”，但时间是最好的替换器。十年二十年之后，阎王爷会替我们做好中国五千年历史中最浩荡的一次人口大迁移。３、目前看，现在的流动人口大军中，还有绝大多数人过着侯鸟一样的生活，城市只是他们的谋生之地，而非栖身之地。所以我们国家现在的城镇化统计将这部分人列为城市人口，有粉饰成绩之嫌。或者说，目前的５０%的城镇化人口，还有很大一部分虚数。如上述第２点所述，我国的城镇化，还有得玩。至少还有一二十年的趋势性机会摆在我们面前。４、农村的人口逐渐地减少，土地逐渐地集中，对农村现代化来说，这是一个非常正面的消息。以前我们推动农村现代化，非常关键的一个瓶颈是人口多而土地少，人均资源决定了，我们很难走集约化、高附加值的现代化农业经济。但城镇化的加速进行，让以前的瓶颈有了解决和克服的可能。最近中央又出台文件，厘清了所有权、承包权和经营权的区别，为全面彻底松绑“农村土地流转”问题，作了很好的铺垫。这个文件非常重要，我认为意义不亚于第二次土改。但目前市场对此反应平平，股市上更没有激起半点涟漪，这是非常可笑的。市场也许总归会有效的，但一时的失效、失衡却是经常发生和存在的。作为投资者，我们一定要多注意多研究这类问题。此中自有黄金屋。

　　５、此番见闻，支持我去年底写作的一篇有关房地产的分析文章——《从房地产谈现阶段投资大烂臭等传统行业的逻辑基础》（https://xueqiu.com/1373073106/61737262）——中的很多观点。最重要的一条，城镇化水平没有官方说得那样高，但这恰正意味着未来还有很大的发展空间，这是未来房地产业“白银十年”的逻辑基础。

　　二、城市见闻：分化开始，天堂有路，入地有门。

　　节前因为一点工作关系，节中又为走亲访友故，先后赴京去省到市，加上自己生活的小县城，从一线城市，到五线小城，都有接触。