目前围绕中国房地产市场，有诸多无法达成共识的无效争论——其中一个很大的原因，是试图用“小周期”时代的逻辑去理解“大周期”阶段的问题。中国目前还在大周期内，一些小周期内的指标不能用来解释大周期的房地产价格。

　　第二部分则是具体研究在大周期内究竟有哪些因素影响房地产价格。

　　谭华杰通过对27个国家的长期（20年以上）房价数据的详细分析，找到了两个比较稳健的指标。一个叫“居民部门利息保障倍数”（就是居民总储蓄/利息支出）——历史上当这个数值大于1.5时，几乎没有发生过房价大跌的情况。另一个叫“新房名义市值对居民购买力占用比例”（私人部门房屋新开工套数×当年新房均价）/（居民部门总储蓄+信用净增长-本年利息支出）——当这个数据超过60%，房价面临很大的下跌风险；超过80%，大跌风险骤增。这两个指标其实衡量的都是居民购买力、还贷能力以及社会信用扩张规模，也就是说，在大周期内，整体社会的购买力和信用扩张规模是决定房价的关键因素。

　　用中国数据代入这个模型，第一个指标在2015年为10.4，远远高于1.5的临界值，而第二个指标也远远低于60%的警戒线，所以从数值上可以基本确认，短期内中国不存在整体性房价大跌的风险。当然这个结论也需小心使用：其一，这个预测是基于土地供给平稳、土地价格上升平稳和房贷增长平稳的假设基础上的，最近出现的土地价格过高、房贷增长跳空高开的趋势令人担忧，如果这种趋势继续下去，也许中国房地产的大周期会提前以日本式崩塌结束。其二，中国各个地区区别很大，“不存在整体性房价大跌的风险”并不意味着所有城市的房价都没有风险。

　　第三部分具体阐述了对于一线城市房价的预判。大经济体的核心都市的房价，与其城市人均收入水平、人口密度的相关性很弱，而与经济体整体财富、经济体贫富分化水平、该城市的房屋供应能力密切相关。纽约房价是由美国的财富，而不是纽约人的财富决定的。同理，北京、上海的房价，尤其是豪宅的价格，将是由全中国的富人而不是其本地的富人决定。

　　所以说，关于中国房地产价格的讨论很多时候实际上是在两个维度中展开。一个维度是价值观的探讨——基于“好坏”来评判过高的房价会怎样伤害一个国家，一个世代的创造力和创新能力，以及探讨房价背后是否有扭曲的机制（土地供应、货币供给等）；另一个维度则不谈“对、错”，只基于现有的一切约束条件做事实判断——给定现有的发展阶段、居民储蓄、收入增长、信贷规模、利率环境等客观指标，预判未来中短期内房价的走势。

　　两种观点，很难说谁更“好”，或者谁“对”。

　　计算合理房价时需考虑低利率因素

　　我对目前中国房地产市场价格走势的判断和谭华杰的这篇文章思路基本一致，但考虑到目前全球宏观环境的变化，如果把房产作为投资品的话，我们在计算其价格时可能还需把利率的因素考虑进去。

　　1945年以后，人类经历了现代历史上最长的一个和平时期，战争对基础设施的损毁极低——这意味着70年以后，全球的资本累积已经到了一个惊人的程度。再加上技术进步的因素，新增投资需求很低；从2000年以来，全球又经历了长期的量化宽松，钱如同洪水一样泛滥——因此从全世界范围来看，实际投资回报率已经非常低。

　　北京大学的徐远教授做过一个简单的测算：战后70年，全世界平均储蓄率大概在20%~25%，折旧率算成5%~6%，atv，再考虑局部战争和自然灾害的影响，储蓄率减去折旧率平均大概在10%~15%，而同期全球的平均增长率在4%~5%，换句话说，直播，储蓄率超过GDP增长率在5%~10%。按照5%的下限保守估算，全球资本存量14年就会翻一番，70年来翻了5番，也就是32倍。再加上电气革命、机械革命在二次世界大战之前已基本完成，信息技术革命的硬件改造投资小很多，新增的投资需求很小。这样总体上看，今天全球的资本存量已达天文数字，因此边际投资增速已变得很低，边际投资报酬率也很低。美联储的历次报告里有很多重复措辞，但有一个词永远不变，陈述不加息的原因是：“businessinvestmenthasbeensoft（投资疲软）”。这是全球低利率的一个重要宏观背景。

　　放眼未来，如果不考虑地缘政治因素以及国家内部的政治因素的话，我们几乎看不到投资需求将会大幅上升的可能性。这意味着，接近于零的超低利率时代可能会长期与我们同在。超低利率意味着资产的贴现率很低，换言之，资产的高估值和高波动将会成为这个时代的普遍现象，中国房地产当然也不例外。从这个角度看，中国房价的估值区间会更大，波动率会更高。

　　不管房价高低，你都需面对