在很大程度上，“看空派”和“看多派”是各说各话，谈的是两个维度的问题。两种观点，很难说谁更“好”，或者谁“对”。

　　去年以来，“房价”已经成为中国最魔幻的词语。

　　从白菜市场一般的房产抢购到上海的“离婚买房”，再到深圳6平方米的“超微户型”……节节走高的房价催生了大量“中国式买房之怪现象”。

　　实际上，房地产从来不是一个经济金融话题——从（工业社会以后）人类短暂的经济高增长历史来看，房地产差不多是所有国家增长的最重要引擎。而中国情况更特殊，房地产中最重要的要素是土地，而土地问题的复杂程度根本不是经济学模型分析可以解决的——土地国有，使用权和所有权分离，地方政府的土地财政，耕地保护，为扶持制造业而实施的“工业用地”等土地政策——这中间牵涉到的利益均衡、社会稳定保障等命题，都远远超出了经济学的范畴。

　　不但如此，房产本身还承载了“居者有其屋”的心理诉求，城市的房产更是和教育、医疗资源密切相关。人一辈子的“生老病死”和下一代的成长，都和这“蜗居”形成了息息相关的命运共同体——这些问题，更要从政治、心理甚至文化的角度去找寻答案。

　　“看空派”和“看多派”在两个维度上对话

　　中国房地产价格究竟是否太高？这是一个如此复杂又如此沉重的问题。尤其对于中国这样巨大的、有城镇户口和农业户口这样巨大鸿沟的经济体来说，不同地区、不同世代、不同职业——任何微小的差别都可能导致截然不同的感受。我们每个人都受限于自己的个体特征，也受限于自己的社交圈子，所看到的、感受到的往往不能代表全貌。任何先验的、武断的简单定论，都难以回答这样一个宏大的问题。

　　这一段时间，我一直在看各种研报，也看各种观点和分析，最后得出两个结论：

　　第一，语不惊人死不休的标题湮没了很多有用的观点。举个例子，有两个标题：“中国楼市泡沫将会怎么破灭”和“北上广房价还要大涨”，看上去是针锋相对的看空派和看多派，可是打开看，两边说的意思很相近——房价要分不同的城市来看，随着城市化进程的加快，一线城市的房价还有空间，而三四线城市的房价要担心泡沫化。然而经过各种加工渲染，难免给大众一种关于房价的争执接近白热化的感受。

　　第二，在很大程度上，“看空派”和“看多派”是各说各话，谈的是两个维度的问题。

　　很多认为目前房价泡沫很大、房价太高的观点，是从国家长远发展、企业健康成长和社会长治久安的角度来分析的，或者说，是一个基于“长期”的分析。比如说，多伦多大学的杨立岩教授，在自己的理论框架中，就描绘了城市房价上涨太快会带来的系列后果——假定目前政府为了保住增长率或财政收益，让房价飞涨，短期内可能会因为房地产及其相关行业的刺激而创造GDP，但在长期（比如十年）则会产生很坏的影响：首先，企业尤其是吸纳就业多、富有创新精神的中小企业受损，利润下滑，甚至被挤出，最后导致整体社会收入下降；第二，因为高额按揭，年轻人不再敢冒险，必须去寻找稳定的收入，从而抑制整个下一代的进取心；第三，在与泡沫共舞的氛围中，人们越来越短视，长久下去会丧失企业家精神。

　　这些观点，我在理念上是认同的。年轻人的未来是一个国家的未来，而没有希望的年轻人是没有未来的。今年以来制造业的萧条与房地产的火热，断崖式下跌的民间投资，几乎完全以房贷为主的新增银行贷款，还有天天为都市里一平方米疲于奔命的年轻人——都会让我们感到一种压力和危机。

　　与此相对，另外一些认为目前房价并没有太大崩盘风险甚至还有上升空间的观点，则是在给定约束条件下（制度环境、经济政治生态、全球宏观环境等），从个人（机构）的投资决策的角度加以分析的。或者说，更类似于一种基于“中短期”的事实分析。

　　在所有这些以投资为目的的事实分析中，万科谭华杰的《从大周期到小周期的前夜——理解中国房地产价格的框架》，是我认为最全面的一个量化研究。这个研究分三个部分：

　　第一部分阐述了经济体和房地产业发展的“大周期”和“小周期”。所谓大周期，是每个经济体的整体趋势；而小周期，可以理解为经济波动。而从目前各大经济体的发展轨迹来看，经济增长和城市化进程紧密相关，75%左右的城市化率可以视作“大周期”的拐点。在不同的周期内，房地产价格的决定因素是完全不一样的。