人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化，据我们统计2014年，东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别为59%、23%和18%，销售面积分别为48%、30%和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。

　　需要指出的一点是，回顾过去近20年，东部地区无论是在房地产开发投资还是成交量的集中度都是持续下降的，这点看上去似乎和我们所看到的人口向东部一往无前的集中趋势有所不符，但解释起来非常容易。

　　过去十年东部地区房地产开发较为领先，市场成熟度以及土地开发成本皆较高，而随着商品房市场的发展，开发商逐步将市场拓展至成熟度较低的中西部地区，尤其在2009年左右开发商普遍将重心转移至中部地区的三四线城市，这也是我们看到2010年左右中部地区投资占比明显提升的主因，但由于这些城市大部分为人口净流出城市，在首批刚性需求被满足后，市场后续乏力的效应开始逐步显现，这也证明，追求人口净流入的城市是寻求房地产市场持续发展的唯一路径。我们认为在未来，中西部地区的成交以及投资份额将很难扩大，我们已经观察到2015年至今，东部地区开发投资的份额已经重新开始回升。

　　人口迁徙规律梳理

　　最早对人口迁移进行研究的学者是英国的雷文斯坦(E.Ravenstien)。他于1880年发表的一篇题为"人口迁移之规律"的论文。在这篇论文中，他提出了七条规律，主要是：1、人口的迁移主要是短距离的，方向是朝工商业发达的城市的；2、流动的人口首先迁居到城镇的周围地带，然后又迁居到城镇里面；3、全国各地的流动都是相似的，即农村人口向城市集中；4、每一次大的人口迁移也带来了作为补偿的反向流动；5、长距离的流动基本上是向大城市的流动；6、城市居民与农村居民相比，流动率要低得多；7、女性流动率要高于男性。在此基础上，美国学者E.S.Lee提出了系统的人口迁移理论——"推拉理论"。他首次划分了影响迁移的因素，并把它分为"推力"和"拉力"两个方面，前者是消极因素，促使移民离开原居住地；后者是积极因素，吸引怀着改善生活愿望的移民迁入新的居住地。

　　从我国情况来看，影响人口迁移的原因较为复杂，其中涉及区域环境、经济因素、社会文化等多元角度，国内也多有文献对此作出解释。根据我们掌握的数据整理，我们认为国内人口迁徙与"推拉理论"中的部分规律相当符合，可以将人口迁移的"拉力"简要归结为三点，即经济因素、距离因素以及资源吸引力，其中经济因素是最关键的核心，而房价，可能从来都不是一个影响的主要因素。

　　1. 经济因素：对生活改善的憧憬

　　从经济角度，迁移人口的迁移决策主要受两方面影响，一方面在于迁移目的地的经济发展趋势，另一方面则受到迁移人口所处地区与目的地之间的经济差距大小影响，追求更高的工资水平和就业机会是主导因素。根据调查，我国因务工经商而迁移的人口比重从80年代的7.9%上升至2010年的45.1%，成为全国迁移的最核心原因，而其他如婚姻嫁娶、学习培训、投靠亲友等非经济因素占比皆出现明显下降。

　　我们比较了各个地区工资收入水平和净迁入人口的关系，结果显示两者呈现非常明显的正相关，证明具备较高的经济发展水平的地区对迁移人口产生巨大的吸引力。北京、天津、上海、江苏、浙江、福建等省份的平均工资相对较高，也带来更多的人口导入，其中来源地和迁入地之间的工资差距是助推人口流动的核心因素。

　　值得关注的是广东省作为21世纪以来人口导入规模最大的省份，平均工资却明显低于北京、上海以及深圳等区域，仅相对高于河南、湖南等人口迁出地，这实质上反映了广东省的人口导入结构中综合素质相对低于其他主流城市，同时也印证了广东省中大部分城市并不是人口迁移的最终站，而是人口反迁的中转站。

　　2. 距离因素：迁移成本的控制