大象的游戏：地产央企并购暗涌

　　余舒虹

　　5月，央企再度陷入被收购传闻，接盘侠据说是去年底刚刚完成内部整合上市的招商蛇口。尽管双方均出面否认，但在分析人士看来，两家地产央企的结合似乎颇具市场想象力：总部同在深圳，招商蛇口主打的产融结合与 中粮优质的旧改土地储备及工业地产模式不谋而合。

　　5月18日，中粮地产的另一家“绯闻”对象地产在上海以54.5亿元总价从招商、华润、等一众央企手中抢得周浦镇地块，把上海外环外地价拱过了5万元/平方米。

　　半年来，保利地产已在上海耗资百亿拿地，而上海正是保利集团另一地产平台保利置业的总部所在地。保利地产副总经理余英放话：“大戏还在后头。”

　　央企地产“国家队”蠢蠢欲动

　　国企改革深化和行业整合急剧加速，今年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购。而如中海地产般雷厉风行、招商蛇口般一路通关、保利内部整合屡屡碰壁、中粮几度传出剥离地产业务传闻——这些央企巨头间的整合并购呈现出不同的面向和结局。

　　除行政力量的干预之外，央企“体质”的差异成为本港台直播们重点考量的因素。

　　21家房地产央企中，中粮集团的角色特殊。2014年7月，国资委将中粮集团列入首批央企改革试点的六家企业之一，中粮集团在此轮央企改革中属于“改组国有资本投资公司试点企业”。

　　中粮集团一位内部人士称，实际上就是简政放权，国资委的权力下放至公司层面，相当于国资委转变为一个财务投资者的身份。目前，中粮集团持有50.65%的中粮地产股份，与集团混合所有制改革后大股东的持股比例相当。地产业务管理层只能在集团授权下施展空间，集团还需向国资委汇报。

　　在房地产央企中，保利、中海规模已达千亿级，招商、华润位居五六百亿的中等规模，而中粮、、华侨城等只有百亿级规模。在住宅板块，尽管2015年中粮地产的营收和净利润都呈增长趋势，但销售额仅排名全国房企第47位，这与其央企身份并不相符。

　　但这并不是中粮地产屡屡被传收购的根本原因。3月22日，国资委官网披露中粮集团“十三五”发展规划具体内容：中粮集团要打造全产业链的国际化大粮商，是维护国家粮食安全的国有资本投资主体。也就是说，国资委未来将更加看重中粮的大粮商地位，后宁高宁时代，中粮要在粮食主业发力。因此，在一些市场人士看来，中粮剥离地产业务并非空穴来风。

　　“倘若中粮地产剥离地产业务与招商蛇口合作，那么很大程度上是受央企改革因素的影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。这或是中粮集团在本轮地产央企重组中的样本意义。

　　5月18日，中粮地产证券事务部相关负责人向记者表示：“中粮集团内部并未提及剥离地产业务，中粮地产和招商蛇口也已从公司层面做出回应。”该人士认为，“十三五”发展规划将中粮的整体业务共划分为粮油、食品、金融、地产4个版块，地产板块（中粮地产+大悦城地产）占集团资产比重的1/4，若剥离的话，对集团将会有很大影响，报表也不会好看。

　　央企的地产主业资质

　　在国企改革中，除了行政划拨手段和考虑市场资源配置等因素之外，企业“体质”的差异可能导致其地产业务最终不同的归宿。这个“体质”包括了主业优势、集团定位，也包含市场规模、战略布局、业务线等多方面的因素。而不愿在并购大潮中被打包收走的央企，则要借势扩张，吸纳更多的优势资源。

　　用高级副总裁谭华杰的话说，一场“大象间的游戏”已经开始。

　　结合采访分析，本港台直播们将房地产央企的“体质”归结为以下三类：第一类是整合的主导者，其特点为房地产是集团支柱产业，且内部整合基本完成，管理架构清晰；旗下业务分类和布局明确，方便挑选合适的资产对象。典型例子便是“并购王”中海。

　　今年3月，中海地产宣布收购中信集团旗下住宅业务，这场交易总资产超千亿的案例，率先实现了跨央企平台之间的地产业务整合。2010年至今，中海地产已进行了三次并购整合，交易对价接近700亿元，总资产价值超过2000亿元，通过三次并购直接获得超过3700万平方米的土地储备，为其规模持续增长和维持利润之王的地位打下了基础。

　　中海内部相关人士称，中海选择的并购对象是国企或央企，或上市公司旗下资产，这类交易虽然比较复杂，但透明、阳光。同时，中海在后两次对和中信的并购中，采取股权置换的模式，均未支付现金，而将大量现金用于后续开发及运营，展示了出众的“财技”。