◆问：杭州今年房价涨得蛮多的，一个是未来科技城，一个是钱江世纪城，但是这两个地方的配套有很多欠缺，房价是否有透支的嫌疑？现在调控了，这两个地方的房价会降吗？

　　◆刘德科：我把他的问题翻译一下。不然，你觉得这个问题只跟杭州有关，没有必要在这里回答，但其实，这是一个跟大多数人都有关系的问题。

　　他讲的未来科技城，就是阿里巴巴的总部所在地；他讲的钱江世纪城，是杭州刚刚开完 G20 峰会的那个主会场所在地。这两个地方各自代表的是什么？一个是产业，一个是政府的强力规划建设。

　　很多杭州人，都会比较这两个地方哪个更好。这背后其实反映的是一个普遍性问题：市场和政府这两股力量，谁对房价的影响力更大？

　　也就是说，是政府的规划更厉害，还是市场的原动力更厉害？他讲的那个未来科技城，原来政府是没有规划的，但因为阿里巴巴进去了，政府就说，那我就配合你做一个大的产业城吧。

　　马云创建阿里巴巴的地方，叫湖畔花园，就在杭州城西，人都有地缘情结，所以那个未来科技城就在杭州城西的城西。事实上，那个地方，都是湿地，原本不是杭州城市规划的方向，理论上也是不适合大搞城市建设的。但是，阿里巴巴一不小心变成了一个超级巨无霸，它变成了一种强劲的市场原动力，最终影响了城市建设，从而诞生了未来科技城。

　　所以，市场的动力和政府的规划，谁更有用？在每个城市的答案是不一样的，如果在江苏省，我会信赖政府的规划更有用；如果是在浙江省，我会相信市场的原动力更有用。

　　第二个问题，那里的房价是不是透支了。其实这个问题跟每个城市也都有关系。我们去买房子，比如现在你到上海的徐泾，或许你会说，哇，这简直是荒郊野外，这儿的房子怎么能买啊。但是，你看到的都是现在，它的未来会很迅猛地改变。

　　虽然说我们的城市化率已经是百分之五十几了，可是我们的「有效城市化」，才刚刚启动。我讲的「有效城市化」，主要是两点：第一，轨道交通有没有进去；第二，产业有没有进去。

　　至于杭州的未来科技城，这两个东西都进去了，只不过现在地铁还没造好，当然看起来还有点荒郊野外的感觉，里面似乎只有沙县小吃、兰州拉面，当然星巴克也已经有了。但是，再给它三五年的时间，那就是完全不一样的概念了。

　　还有那个开 G20 峰会的钱江世纪城，是政府强力推进的，所有的道路几乎是在半年之内全部打通，但是这种可持续性，还有待观察。当然，它也会发展。我还是那个观点，在浙江省我更相信市场的作用，在江苏省会更相信政府的规划；在上海，我也更相信政府的规划，因为没办法，上海是一个很开放的城市，可是它也是一个很**的城市。

　　光靠上海的民营经济支撑不起这么宏伟的上海，它是一个国家战略城市。所以，在这种情况下，我们每去看一个地方，如果现在觉得它是荒郊野外，其实不要紧，你要看中的是轨道交通产业有没有可能，如果产业没有可能。

　　4th

　　海外买房的逻辑

　　◆问：为什么你说到海外买房子，取决于国家的等级？

　　◆刘德科：先讲万科在海外投资的逻辑。跟其他大牌房企相比，万科会保守很多，他们有一个原则就是中国人会自发地去哪些地方，他们就去那些地方盖房子，比如说美国、英国、新加坡，还有中国香港等。

　　富豪阶层或者说高净值阶层愿意去的地方，万科才会去。你有没有看过万科在马来西亚有开发吗？没有。所以，这是一个很重要的原则，就是人都是往高处走的。

　　万科在旧金山的楼盘，他们本来以为应该有 80% 是中国人跑过去买。但最后有百分之五六十都是旧金山本地人买的，可能这个比例更高。王石很惊讶，居然本地人都买这么多。

　　当然，海外资产的配置未必要跟着我们中国的地产商走，也未必要盯着那些新楼房。

　　还有一个原则，如果你的家庭资产比较庞大，直播，那么海外资产的配置是有道理的。可是你一共就只有 1000 万，你在国内就只有一两套房子，然后非要去国外买一套，我觉得这个意义就不是很大了。

　　因为一定要相信，虽然我们这个国家还不够好，可是最大的机遇一定在中国。说白了，你到美国去炒房，如果你对美国很了解，可能会有收益；可是，大逻辑是不对的，大逻辑一定是在中国。