房产品进化期的「补偿机制」

　　◆问：刚才您也讲到大虹桥的徐泾，大虹桥也是这几年一直被看好的。但是，去年那里最好的楼盘仁恒·西郊花园，4 万块钱没有人买，现在万科·天空之城已经是 8 到 10万，基本上翻一倍，当然预售证好像没有下来。这个价值目前来说是被高估，还是说未来还会有更大的一个上涨空间？

　　◆刘德科：如果它卖 8 到 10 万，那叫市场价。但是，我可以说，现在它绝无可能开 10 万，连 8 万都不太可能。你也知道，它的预售证还没拿到。所以它很可能开出来是 7 万多，atv，如果它急于开盘，甚至更低一些都有可能。

　　不止上海，好多热点城市，现在都处于价格管制的特殊时期。当行政管制价格低于预期的市场价，那你会不会买？假设，我说假设，它开 6 万多，你心里肯定会很爽，你说是不是透支房价呢？

　　说个不恰当的比喻，现在是政府拿着机关枪把地产商脑门子顶住，你不许开高价，差不多就是这样子。

　　上海一个普通的年轻人要买房，单价四五万很普遍吧。你问未来还会不会有上涨空间，我只能说从长线来看，没有问题，至少是安全的。

　　另外，我们老是说这个区域、这个板块好不好，然后就忽略了别的东西。比如你刚才讲的仁恒·西郊花园，说实话，那是仁恒做得比较差的楼盘，以仁恒的水平来说，不应该造成这样，当然，当时他们没有预见到这个地方会热，所以随便造了造，没有体现出仁恒的品质，连审美都没体现，上面挂着很大很丑的字——仁恒·西郊花园，好土啊。

　　当然，仁恒·西郊花园的小户型已经全部被抢光了，剩下的都是大户型。你在它卖 4 万块钱时没买，未必值得后悔。我刚才说房产品的进化期存在一个「补偿机制」，以仁恒和万科这两个楼盘为例，仁恒造得早，房型空间造得有点浪费；万科造得晚，但是不仅房型空间更紧凑，而且整个项目是一个超级综合体，单价比仁恒贵，但是总价和性价比也未必差。

　　当然，不是说万科特别有能耐，假设仁恒全部拆掉重新盖，就房子本身而言，仁恒肯定盖得比万科更好。

　　2nd

　　本地人的历史包袱

　　◆问：上海的中心到底在哪里？我是不是应该卖掉不是太中心的房子，再买更中心的地方？

　　◆刘德科：很多人买房子投资，喜欢买了卖，卖了买，很享受那种跟炒股票一样的感觉。当然，如果你是把很破很旧的房子，没有什么前景的房子换到比较有前景的房子，当然可以换。但如果这个房子可以打 70 分，换到那个打 80 分的房子，换是没有意义的，意义在于你给国家交了好多税，人民感谢你。

　　买房是一个防御性的投资，它在大多数情况下不是一个进攻型的暴富工具，虽然媒体老是喜欢炒作那些炒房神话，那些都不可信的，只是少数情况下发生。

　　至于上海的中心到底在哪里？现在，虹桥都说自己会是下一个浦东了。今天我们是在上海，还在讨论上海的中心在哪里，有点不合时宜。如果上海只有一个中心，那么整个中国的城市化就无从谈起了。一个成熟期的城市，一定是有很多个中心，我们为什么总是要讲轨道交通，因为它可以让城市形成很多个中心。当然中心的等级不一样，但是只有一个中心的城市是没有前途的。

　　刚才有朋友说，我们上海浦西人不会去买浦东的。我身边也有好多朋友至今还持这种观点，不仅浦东，说闸北是下支角我们才不会去呢。大宁金茂府在没有红之前，很多人也不认可，说我们上海人怎么会去住那里呢。

　　甚至，包括位置更好一点的新湖·青蓝国际，也说那个地方我们怎么能去呢；万科·翡翠滨江那都是过江的，都在浦东的边角料，我们还去哪里干吗。这个大概是因为，本地人有历史包袱。不论你是购房者还是地产商，你一旦是本地的，你可能就会沉溺在这个城市的历史包袱里，你很难跳开来用局外人的眼光去看。

　　其实这个问题在上海要好很多，如果你放在南京或杭州这种城市，本地人往往是追不上外地人的。不是说外地人水平高一点，而是他们对这个城市真不了解，但这恰恰是他们的优势，他们不知道这个楼盘是从 3万涨到 6 万的，没有历史包袱。

　　而本地人是看着它从 3 万涨到 6 万的，心里总是有道坎过不去，总觉得追涨是傻瓜。很多时候，你要戒掉这种历史包袱，你要把自己当做一个外地人。

　　3rd

　　政府规划 VS 市场原动力