排号与抢购者中“群众演员”众生相

　　930政策之后或有一大波房托来袭如何判断一个楼盘热销是真是假

　　日光盘有多少是“演”出来的

　　“930”政策实施已经过去两周，有人哭有人笑，高价拿地和高位买房的开发商和买房人自然是受到冲击最大的，而首次置业者与准备抄底者自然偷着乐。而最高兴的要属一个“非主流”群体——房托。所谓房托，就是指开发商为了制造热销假象，召集“闲散人员”冒充买房人参与排队、摇号，甚至签约的造假行为。自从有了房地产营销这一行业，就有了房托这一现象，北京究竟有多少日光盘里出现过房托的身影我们不得而知，但可以肯定的是，马上进入冰封期的楼市，将成为他们的战场。届时，大量大爷大妈会在售楼处里穿梭，旅游地产项目的大巴车上会有各种口音的交集，某某楼盘“逆势热销”的火爆场面也将不断上演。如何识别热销房假象，不被房托蒙蔽双眼，是眼下买房人最应该掌握的技巧。

　　房托那些事儿

　　前不久，媒体记者亲身经历了这样一件事。今年9月初，丰台某楼盘内部认购，需要排号，记者的几个朋友都说被现场火爆的场面惊呆了，一共四五百套房源，排号的有将近2000人，一房难求。销售员告诉他们，不找关系肯定买不到，因为供求比例达到1:4了。

　　朋友后来通过各种业内关系才买到房，而四五百套房在两个小时内就被“抢购一空”。但令人费解的是，没过几天，记者就接到了该楼盘的促销电话。销售员告诉记者，该楼盘各种户型都有售，但非常紧俏，前不久开盘已经被抢得没剩几套了，希望记者尽快来看房。

　　记者曾经参观过该楼盘，位于丰台区六环外，商住公寓。周边配套几近于无，户型设计也有颇多缺陷，尤其是LOFT，层高也就4.1米，说实话，如果不是当时房地产大势不错，这个楼盘很可能成为滞销货。

　　那么，问题来了，该项目推出的房源既然“日光”了，那怎么还会不断有促销电话？市建委网站为何显示还有大量房源？最关键的问题是：那现场2000人哪里来的？

　　由此，记者不由联想到前段时间发生的两件有关房托的新闻。

　　在成都，一个客户一下子购买了60套房的故事，后来随着房管部门和工商部门的介入，才发现是假的，相关责任人已经被处理。

　　在深圳，9月19日，某楼盘宣称开盘当日，2000余人到场抢房，房源被一抢而空。此外，多家网络媒体上也有关于该楼盘“日光”的类似文章。9月27日，深圳市相关部门前往该项目售楼处，根据现场公开的《商品房预售许可证》和销售系统数据显示，该楼盘共计1006套预售商品房，开盘当天仅售出441套(不含回迁房)。事实情况并非网上文章所说的开盘即售罄。

　　面对检查，现场销售负责人直言不讳，称“开盘即售罄”只是一个常规营销手法而已，主要是让客户产生购买恐慌，尽快出手。

　　而近年来最大的房托出现在北京，今年年初，几个人用公司名义购买了几十亿的房产，而此举是为了规避新出台的商住房限购，开发商通过将房源全部变成二手房，然后再以二手房过户形式卖给买房人，据了解，开发商此举光产生的税费就高达2亿元以上。而开发商之所以敢如此做，就是看准了后市行情必然大涨。

　　房托是哪里来的

　　房托究竟始于何时？据房地产业内老营销人回忆，应该是在房地产刚刚市场化的那几年，是竞争白热化的产物。

　　“当时，还没有今天的网络营销、圈层营销那么先进，很多小项目连报纸广告都做不起，就只能让销售员在市场上散布一些消息，说我们的楼盘价格超低，根本买不上房，然后雇人连夜排队，拍点照片发在网上，atv，然后不出几天客户呼啦啦就来了……”这位营销人说道。

　　记者十几年前曾经亲历过很多次这样的场面。比如2008年，北京奥运会刚过，北京由于提前透支了奥运概念，房地产形势并没有如开发商期盼的那样火爆异常，北京楼市陷入随后几年的冰封期。一个奥运村附近的项目开盘，记者前去采访，发现“原来市场不像想象中那么寒冷”，不到300平方米小小的售楼处，每个座位上都坐着正在咨询的买房人，但记者总是从他们的言谈举止，以及眼神、穿着中感受到心不在焉的气氛。随着深入的采访，开发商老总最终向记者透露，外面售楼处的人都是来“捧场”的。

　　“就是开饭店，开业当天基本也是朋友亲戚来捧场嘛。”记者对开发商老总这句话至今记忆犹新。

　　据前文提到的那位老营销人介绍，严格意义上说，北京没有真正意义上专职的房托，基本都是随机性的。房托一般召集有几种人群。