广发证券乐加栋团队统计，目前中国按揭贷款还款负担率为39%，压力相对较大。他们预计，整个2016 年还款负担率将接近40%。“对于今年按揭贷款购房的居民家庭而言，若未来收入出现波动，还款压力可能进一步加大。”

　　根据他们的测算，2011年-2012年中国居民按揭还款负担率在20%以下，2015年升至28%。由此来看，2016年居民购房的杠杆率确确实实在猛增。

　　陈晟告诉记者，中国在2015年底的居民房贷收入比高达0.46，已经超过日本泡沫时期的水平，而且目前仍在飞速上升。

　　“如果房贷增速维持在25%到30%，预计到2020年，中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的0.5水平。”陈晟不无忧虑地说。

　　公司债规模暴涨

　　开发商集中发行公司债，成为助推房价上涨的另一个杠杆，很多“地王”也由此诞生。

　　2016年1月14日，保利地产发布公告，最终确定第一期公司债券的票面利率为2.95%，发行规模为25 亿元。“2.95%的低利率，让企业发债动力十足。”东兴证券固定收益分析师郑良海说。

　　记者收集到的材料显示，这25亿元公司债被基金(鹏华弘实、中银新财富)认购约3亿元。“剩下的22亿元应该是银行、保险、社保等吃进的。”一位业内人士对记者说，虽然这类公司债收益率低，但其流动性好，还有质押回购加杠杆的便利，因此只能是资金成本更低的机构购入配置。

　　“目前，5年期AAA房产企业发行利率在3.15%-3.2%，AA级在3.5%-4.5%，整体上与去年相比下降将近80bp-100bp。”郑良海说，与以往开发贷作为开发商的资金来源不同，近一年来房企发行公司债成为撬动楼市的另一个杠杆。

　　国家统计局、中国指数研究院等机构的统计数据显示，截至2016年8月26日，房企公司债融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，规模已经达到2015年全年的151%。

　　郑良海告诉记者，相较其他行业，房地产自2014年“9·30”新政后开始回暖，房企也随之成为公司债的发行主力。2015年颁布的《公司债券发行与交易管理办法》(以下简称“新办法”)实施以来，房企发债更是快速上升，发行成本要低于其他行业。“这有可能导致房地产未来几年会有一个行业风险释放过程。”他说。

　　对此，中国人民银行研究局王琰撰文指出：“房企低成本集中发债可能造成未来集中违约”。

　　“据统计，今年上半年上市房企平均资产负债率为76.4%，其中32 家企业负债率已突破80%。而受宏观经济形势及调控政策影响，近年来地产行业整体增速换挡、内部结构重构，房企盈利状况和偿债能力下降、信用基本面持续弱化，此时低成本集中发债可能导致未来集中违约。”王琰说。

　　郑良海告诉记者：“2012年-2016年9月，房企每年发行公司债规模分别为4亿、10亿、161亿、4342亿、6756亿。资金向地产领域的堆积，既撬动房价不断上涨，又造成风险不断累积，预计在2018年后风险会开始逐渐显露。”

　　)“政府出台‘新办法’确实给很多企业带来了实惠，但是有些企业有了钱，直播，高价拿地，导致‘地王’频出，进而推高楼市预期，形成‘赌博’式的恶性循环。”范小冲说，从现实来看，赌对的企业当然高兴。而且，当年的“地王”都赌对了，这自然加剧了开发商间的“博彩”心理。此现象既令人深思，也令人不安。

　　潜在风险在积累

　　无论是居民按揭贷款，还是开发商公司债，这两大金融杠杆潜在风险的上升显而易见。道理很简单，天下没有只涨不跌的商品。

　　记者在采访调研中发现，无论是从房价收入比、租售比等评价指标来看，还是从供需关系的角度来看，目前一、二线城市的房价均存在“泡沫”是不争的事实。

　　多位经济学家向记者表示，按照国际上比较通行的说法，房价收入比(指住房价格与城市居民家庭年收入之比)在3-6倍之间为合理区间，显然中国一、二线城市已经偏离了这个区间。

　　国家统计局官网的一份材料显示，2006年，我国平均房价收入比为6.7，仍属于可接受范围，与国际平均水平也较接近。