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自今年春节以来，济南住宅市场一片火热，但商业地产（包括商铺、写字楼等）市场却依然波澜不惊。在此背后，是商业地产市场的供应过量及需求不振。 “济南目前的写字楼，即使没有新项目入市，也能卖上 5年没问题。”15日，山东连城置业董事长陆建林对经济导报记者表示，除了写字楼市场的供应过剩，商铺方面，由于受电子商务的冲击，市场需求不振。 在市场整体表现一般的情况下，济南商业地产市场的土地却仍在放量入市。就在本月 6日，绿地集团一口气拿下 CBD片区 19宗土地，其中 6宗为商业用地。未来济南的商业地产市场会怎样？ “市场整体供应过量，但好的地段仍然不愁卖。对于投资者来说，选择好的地段投资商铺、写字楼，仍能取得比较高的回报。”陆建林说。 电商冲击商铺市场 本月 6日，济南市工业南路以南、奥体西路以西的 19宗土地挂牌截止，绿地集团斥资 52.348亿元底价打包竞得 552亩土地。导报记者注意到，在这 552亩土地中，6宗土地为商业金融用地，面积为 197.376亩，规划地上总建筑面积超过 60万平方米。 除了绿地在 CBD片区拿下的商业金融用地，还有更多的土地涌向市场。在 6月 30日，济南市一次性推出 3000亩土地，共 30宗。在这30宗土地中，14宗为商业用地，总面积 58.81万平方米，规划地上总建筑面积为 222.65万平米。另外还有一宗居住、商业混合用地，占地面积12.38万平方米，规划地上建筑面积39.61万平方米。 与写字楼相比，商铺市场的情况更为复杂。“商铺市场不仅仅是供应问题，它受电商影响很大，需求不振。”陆建林说道。 导报记者注意到，随着电商快速扩张，全国网购量持续提高。来自商务部的数据显示，在 2015年，实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比例达到 10.8%，较年初提高2.5个百分点，增长显著。 这背后是，网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场。根据商务部对实体百货店、实体超市、实体专业店销售额的统计数据，2010年三类实体店销售额增速分别为 19.5%、14.1%、21.8%，2014年降至 4%、5.4%和 3.5%，增速回落幅度远超消费品零售总额。 而网上零售对实体商品零售的冲击进一步延伸，已经使商业用房的销售和运营大受影响。 住宅周边必须配套 对于济南商业地产的现状，业内普遍认为市场供应明显过剩。 合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明认为，由于数据缺失，市场上商业地产的库存到底有多大很难确定。“但如果加上还没有拿到预售证的商业地产，按照现在的销量，5年内卖完是比较乐观的估计了。” 山东中原地产投资顾问总监薄夫利也表示，目前济南的商业地产市场已经饱和。这对于自持性物业的开发模式来说，问题不是很大。但对销售性的产品来说，未来三五年的销售压力都会比较大。 不过，许传明和薄夫利都同时指出，虽然市场供应比较充足，但目前推出大量的商业用地也无可厚非。因为，城市规划要有一定的超前性，不能用现在的眼光看未来的市场。而且，在城市的规划中，一些商业用地是住宅周边必须配套的。 陆建林也向导报记者表示，对于政府来说，根据既定的规划推出一些商业用地是没有错的，“关键要看开发商。开发商要根据市场的供需，来决定拿地的节奏和开发的速度。” 投资关键还是看地段 导报记者注意到，其实不仅仅是济南，全国很多大中型城市都存在着商业地产供应过剩的情况。也正因为如此，国务院日前印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。这一政策被市场称为“商改住”新政。 但目前，“商改住”新政后续配套细则尚未明晰，业内对其能否取得明显成效普遍持怀疑态度。在这样的背景下，济南的商业地产如何投资？ 陆建林支招道：“关键还是看地段。好地段的商业地产属于稀缺资源，仍具有很大的投资价值和升值潜力。而且，好地段商业地产的出租收益率比较高。尤其是在当下利率下滑、理财产品收益率低下的情况下，好地段的商业地产具有很高的回报率。” 陆建林向导报记者举例道，在连城国际广场，其写字楼的出租回报率达到 8%，远高于一般理财产品的收益率，是很好的投资产品。 导报记者了解到，连城置业开发的连城国际广场位于纬十二路以东、经十路以北，地理位置优越。“经十路是济南市东西方向最重要的主干道；纬十二路沿线则布局着一系列大型商业综合体，是济南的一条"金街"。在这样两条道路的交会处，自然蕴藏着较大的投资价值。”陆建林说。来源经济导报) (责任编辑：本港台直播) |