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京沪深之后，二线城市房价暴涨，房地产业再一次吸引全民躁动，而上轮热潮中受伤者的故事也开始浮出水面。 项目停摆、开发者被拖垮、国土局被裁巨额赔偿，营口房地产热潮之后，没有赢家。 蝴蝶效应 对王昆来说，这应该是一个好消息。4月29日上午，营口市房地产工作会议召开，出台了关于化解房地产库存政策性文件，并逐级签署了房地产去库存、棚户区改造、超期回迁安置及回迁楼建设责任状，意味着将要对以往遗留问题采取行动。 带着“老赖”的标签，被法院公告，从而坐不成高铁，住不了酒店，整天忙于应付讨债者，是过去几年营口人王昆的日常现实，“为了开发项目确实欠了亲戚朋友不少钱。”而这一切都与房地产领域的起伏动荡紧密相连。 当地媒体报道显示，营口市副市长高炜在会议上表示，“去库存、棚改、回迁楼、明确且落实相关政策等”是地产工作的主要任务和工作目标，显示了当地对解决问题的决心。 这一切都与以往房地产开发热潮后遗症关联紧密。当年不规范开发的后果正在侵蚀着营口当地房地产市场，并演化为双输的局面。 5年之前的2011年，在营口房地产行业一片繁荣的时候，王昆携带8000万自有资金，一头扎进了开发商的行列。当年春天，其控制的晟恒公司以近1.3亿元的代价受让了营口西市区一块土地。“这块地在当时看是很有开发前景的，地价1500元每平米并不算太贵。”没想到，由于国土部门不能按时提供合格土地，引发蝴蝶效应，工程无法开工，借贷无钱偿还，导致其最终上了法院的“黑名单”，而国土局也成为被告，被裁决需要支付过亿元的损失赔偿。 经过多年的快速增长，营口房地产库存高企已经是不争的事实。当地房地产业人士介绍，在营口老市区房地产状况相对较好，主要库存在新开发区域。“很多都是全国知名开发商的项目，并且每个项目几十万平米，现在晚上去（建成）小区看，很少有亮灯的，各种配套设施不完善，怎么居住？” 资料显示，全国不少三四线城市供需比过高，营口、乌兰察布、鄂尔多斯三地供需比超过280%，属于库存过剩“重灾区”，其中鄂尔多斯被公认为鬼城。 交不了的土地 王昆回忆，虽然是在营口房地产开发的高潮时期，该地块曾经连续三次出让，虽单价不高，但总价达到1.24亿，当地不少开发商望而却步，最终被该公司以底价取得。 根据要求，该项目在2011年签订合同之后，将在开工两年后即2013年10月全部竣工，但最终结果是，直到今天除了散乱堆放的施工机械，连地基都没有打下，竣工更是遥遥无期。原因只有一个，拆迁进展缓慢，营口国土局无法按时交付土地。 而让国土局亦感到颇为委屈的是，拆迁工作并不是其工作范围内的事情，让其为此负责，并不合适。营口市西市区动迁办2011年3月28日发给国土局的说明显示，“该办将对地块实施拆迁，拆迁期为签订土地出让合同后六个月亮地。”这意味着拆迁工作是拆迁办的责任。 当地拆迁安置工作人员介绍，因为拆迁问题导致的交地延误并不少见，延误几个月是很正常的，一年的也有，总不能去强拆，那就慢慢去解决。 “本港台直播们面对的不是几个月的问题。而是到现在5年还没有完成拆迁，”王昆告诉新金融观察记者。在签订出让合同后，当地曾经陆续部分交付待开发土地，但按时全额交付土地就成了不可能完成的任务。“经过本港台直播们反复争取，交付了一小块，然后搭建了销售中心，将施工设备运进场地，然后什么也做不了。” 根据营口国土局要求，该地块开发总投资额不得低于4.97亿元。“总投资差不多5个亿，必然需要从外界寻求资金支持。”在银行贷款手续繁琐的情况下，民间借贷成了王昆最快捷的选择。而这让其最终上了法院的黑名单。“国土局不交土地，工程无法进行，房子没法销售，拿什么还借款？” 拆迁无法完成的蝴蝶效应之下，国土局、区政府都成了违约方，站在了营口仲裁庭上。 难以落实的裁决 2015年，营口仲裁委做出了相应仲裁，国土局因为长期违约，不但要返还出让金1.2亿元，还需按照0.06%承担违约金并赔偿所缴纳税费，而西市区政府连带成了第三被告。 根据最初的土地出让合同，若每延期一日，国土局需赔偿地价0.1%的出让金，延期交付超过60日的，可以解除合同。如果按照最初合同约定的千分之一赔偿，从合同需要履行之日算起至裁决做出之日，营口国土局需要支付1.69亿元违约赔偿，即使按照仲裁要求的万分之六亦需赔偿1亿元以上。 当地相关部门却并未执行该裁决。营口市中级人民法院发布的第00018号通知称，“对于仲裁，营口市国土资源局不服，提出了撤销仲裁的申请，经营口法院审判委员会讨论。原裁决关于违约金的裁决是否偏高？并要求2016年2月19日前重新裁决。” 对此营口市裁决委员会相关负责人称，目前该裁决正在进行中，相关情况不能对外发布。 “仲裁委做出了裁决，相关部门却并不去执行，然后法院又发通知要求重新裁决，就算这个通知符合要求，现在离法院的重新裁决最终日期已经过了3个月，早就应该完成重新裁决，但是到了现在没人出来负责了。”王昆介绍，停摆成了最终的结果。 有知情人告诉记者，核心原因在于当地主要领导认为执行该裁决会导致赔偿金额过高，让当地出这笔钱难以交代。 原本是一个双赢的局面，但是现在变成了双输，这是谁都不想看到的。营口一位政界人士表示。 一身扎进营口房地产大潮中，最终却遍体鳞伤，到现在连婚都没结成的王昆坚定地表示，“相信法律最终会给出公正的答案。” 新金融记者 彭俊勇 作者：彭俊勇 (责任编辑：本港台直播) |