21世纪经济报道记者不完全统计获悉，今年以来，进入上海写字楼市场的大多数为境内资本、险资，比如光大安石（上海光翎投资）买下星光耀、H88 越虹广场，国华人寿买下SOHO世纪广场，上海人寿买下渣打银行大厦49%股权，中融鼎新买下七宝宝龙广场，崇邦买下金桥商业广场，万张资本买下中区广场等。值得关注的是，这些资本大多数都是此前没有在上海投资过的“新钱”。

　　对于“新钱”接盘此类项目，中商数据CEO周长青指出，运营商在对这类项目的运作维度上比较重要，但险资并没有商场运营背景。

　　上述基金人士进而分析，一般而言，作为投资基金下属的运营团队，非常清楚一个项目应该什么时候出手。“比如一个私募基金买一栋写字楼，第1年往往是先做资产改造，然后第2-3年招商，第4-5年推高租金收益，在租值高峰期卖掉，如果遇到市场变化，就多等两年。”

　　上述人士以世纪汇为例，总价200亿，27万平方米出租面积，单价要7.5万元/平方米左右，如果按照零售商业与写字楼均价8元/天·平方米收益保守计算，回报率也接近4%，险资只要资金成本低于4%，就有赢利空间。

　　而由于资金进入住宅开发与商业的性质不一样，险资进入商业地产早已有一定规模。