相比之下，成交量的变化并不剧烈。上述机构的统计显示，8月北京成交商品房9327套，环比下降21.4%；剔除商住类项目后，纯商品住宅成交下降16.4%。

　　梳理历史数据可以看出，今年以来，北京新房成交套数始终高于新增供应套数，这造成新房库存不断减少，如今的去化周期已不足8个月。8月以来，新房供应量骤减，使得供应不足的局面进一步加剧。

　　对于供应骤减的原因，郭毅指出，上半年房企完成销售任务情况较好，在下半年的策略中，更加注重追求利润。因此，放缓销售节奏，几乎成为企业共同的选择。

　　“总部要求我们不要太快把房子卖完，一是损失利润，二是很难再拿到地。”上述项目负责人表示。

　　在京津冀协同发展战略和非核心功能疏解的指导思想下，近年来，北京房地产土地供应量逐年减少，供应土地的位置趋于“边缘化”。根据北京市国土局的数据，今年北京仅供应了7宗住宅用地。大多数企业面临“拿地无门”的局面，只能放缓项目的销售节奏。

　　这还不是最关键的。郭毅说，由于土地供应不足，土地价格不断上涨，北京商品房市场出现明显的“高端化”趋势。相比之下，刚需和改善产品的供应出现结构性缺口。而在需求端，这部分购房者恰恰是市场的主力。

　　因此，郭毅指出，“不是所有的项目都在‘抢房’，真正稀缺的是北京最后一批非‘地王’项目。”这部分新房项目的总价在1000万元以下，户型、设计等品质上佳，于是成为市场的首选。但因为供应量太少，才引发“抢房”现象。

　　二手房市场的升温，也是基于类似的逻辑。在新房供应不足、位置偏远的情况下，改善型购房者倾向于通过存量房来满足需求，于是大量涌入存量市场，并带来一系列的连锁反应。

　　改善需求抬头与投资心态

　　与供应端类似，需求方的结构也在发生变化。

　　多家机构的分析报告指出，在经历过房地产市场化改革的初级阶段后，如今市场中的改善型需求正在抬头，并占据越来越大的比例。这部分需求的支付能力强，对房屋的品质要求更高。

　　在北京本轮行情中，改善型需求被认为是一股重要力量，与改善型住宅供应短缺形成鲜明的对照。

　　数据显示，今年7月，北京90平方米及以下新建商品住宅的价格同比上涨10.8%，90-144平方米住宅价格同比上涨25%，144平方米以上住宅价格涨幅达到29.9%。

　　经济增长乏力、投资渠道缺乏的现实，也对需求方的心态产生影响。程女士坦言，此次买房的目的，除了给父母在京准备一个居所，还担心自己手上的现金贬值。近期房价上涨的消息，更让她急于出手。

　　郭毅表示，从配置资产的角度看，普通人的资产配置渠道不足，房地产仍然是最简单和有效的渠道。一旦股市不振，房价上涨，买房就成为资金避险的首选。

　　多数受访者指出，很难准确计算出北京市场中的投资性需求比例，但一旦具有资金保值的功能，就不可避免地带有投资属性。后者的追涨心态较为明显，也容易受到外界信息的影响。

　　链家研究院总结了8月北京二手房交易升温的逻辑链条，前半部分为“前期楼市热潮消耗大量房源 - 房源明显不足 - 股、汇、债市表现欠佳 - 房产作为主要的资产配置标的倍受追捧 - 供需矛盾趋紧 - 挂牌均价走高”，体现出大环境的影响。

　　后半部分为“业主强势调价（涨价） - 客户被迫接受价格 - 均价继续走高 - 为控制成本客户缩短决策周期、减少看房数量 - 去化加速、库存更加不足 -供需矛盾趋紧”，体现出追涨心态对市场波动的强化作用。

　　郭毅则对后市持乐观态度，理由在于，流动性过剩的局面正在改善。一方面，7月新增人民币贷款规模已经大幅降低；另一方面，部分银行收紧了房地产贷款的发放。因此，需求端的非理性恐慌或将有所缓解。

　　但对于供应端的缺口，多数受访者认为，仍然需要时间来进行弥补。短期的契机在于，传统的“金九银十”即将到来，有业绩需求的房企，或将在此时选择加快供应节奏。