各地的调控政策并未停歇，高价地却频频出现。过去一个多月来的楼市格局，几乎都处于“地王”与新政交织的复杂状态，这背后的原因是什么？

　　楼市降温，土地市场仍火热

　　自今年9月末10月初超过20个城市出台调控政策以来，房地产市场的表现呈现出明显的分化状态。

　　住宅市场的局面可用“量价齐跌”来形容。据中原地产的统计，11月中上旬，全国54个热点城市共成交住宅15.37万套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。

　　其中，11月中上旬，一线城市的住宅成交量降幅为23.5%，二线城市和三线城市分别下降7.5%和11.3%。

　　价格方面，根据统计局的数据，10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点。10月下半月，深圳、成都、北京、天津、上海、厦门和郑州等7个城市新房价格已出现下降。

　　土地市场则并未如预期般大幅降温。虽然高价地的数量有明显减少，但在一些热点城市，土地热度并未降温，且近期有愈演愈烈之势。

　　易居研究院智库中心为21世纪经济报道记者独家提供了一份上市房企拿地数据（剔除了混合出让用地与工业用地）。据此数据统计，2016年内买地金额前五名分别为：融创中国、万科、绿地集团、恒大、保利地产。

　　近期福州、长沙、广州、武汉等几个城市的土拍市场热情再燃：

　　11月22日，武汉公开出让土地17宗，5个地块触动“熔断机制”。尽管如此，武汉仍然诞生了总价为110亿的单幅地块，且当日入账近197亿。

　　11月22日，广州推出10宗地块，在超过40家房企的争抢下，共催生7个区域“地王”，土地出让时间持续了近9个小时。

　　长沙也在当日诞生“地王”。经过114轮竞价后，“梅溪湖B-39地块”以180%的溢价率竞出，9240.8元/平方米的单价刷新了长沙的最高纪录。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟分析原因为两个：

　　第一，这几个城市的基本面较好，一些资金链相对比较充裕的企业抓住机会补充土地储备，现阶段政策下带出土拍市场排他性条件，对于某些房企而言是机遇；

　　第二，大部分房企每年有投资目标，个别区域公司年底仍有投资额度，若不完成，则对区域公司的激励等产生影响。

　　总部位于上海的某房企执行总裁指出近来的土拍风潮颇有强弩之末的意味。

　　他认为，现在的地价相比高点的时候会回落一点，但仍算不上低点。“当调控周期来临的时候，会导致城市分化，这时区域负责人的动力会变得更强”。

　　一名深谙深圳与上海市场的业内资深人士指出，房企大部分并无明确战略目标，仍是机会导向，一二线城市就是房企眼中的机会点，能够在一二线城市拿地就能掌握将来的生存命脉。“最近房企在一线城市拿不到地，只有转而求其次去二线城市”。

　　房企在打什么算盘？

　　房企土储情况与库存情况一直有微妙关联，并且近期房企开启新一轮拿地窗口，加上市场供应节奏变化，多方变化合力之下，楼市变局在所难免。

　　常规来说，以下三类企业会积极进行土储，即企业在本年度前九个月已经完成了销售指标、拿地指标还没有完成、融资的钱（项目资金来源也有可能来自销售回款、集团融资等）还没有用完。以碧桂园为例，该公司2016年初宣布今年将花500亿买地，但是以易居研究院的数据看来，不过才花了计划金额的1/4。

　　2016年1月至11月22日，包括上述五家（融创中国、万科、绿地集团、恒大、保利地产）拿地较多的房企在内，买地超过百亿的房企有26家之多。

　　各家房企的土地储备高下立现，这也与它们的库存正相关。21世纪经济报道此前曾报道过今年三季度房企的库存情况，一方面房企存货金额呈现持续增长趋势，另一方面高周转又带动了激进的土储策略，导致存货增加。根据今年三季度A股上市房企存货排名情况，存货规模超过千亿元的房企仍然是6家，分别是万科4467亿元、绿地控股4281亿元、保利地产2974亿元、招商蛇口1356亿元、华夏幸福1307亿元以及首开股份1188亿元。

　　激进的土储战略导致成本增加。中原地产研究中心统计数据显示：截至11月23日，在出台调控政策的22个城市中，拿地金额超过百亿的房企合计达到了37家，合计拿地为9108亿，合计建筑面积为8066.7万平米，平均拿地成本为112910元每平米。相比2015年标杆房企在这22个城市拿地的平均成本增加高达42.8%。