于是在政府调控的作用之下，一线城市会横盘比较久的时间——可能比历史上曾经任何一次的调整时间都会更长、程度也会更深。长期的横盘，会让一线城市的房价会出现下调空间。

所以目前，一线城市整体购房需求已经到了临界点

现在一线城市的二手房领域渐渐出现愿意接受还价的卖家了。

虽然政策是10月就开始陆续出台，但市场变化在9月就发生了。二手房中介门店新增来客的数量明显变少，说明这一波置换的热潮到尾声了。短期内，置换型改善群体的潜力到顶了，而今年的成交主要就是置换改善人群在买。一线城市整体的购房需求已经到了一个临界点了。

当市场出现波动的时候，购房最坚决的是刚需人群，改善需求的弹性比较大——市场不行就停下来等。这也会造成一个情况，未来中高端物业的价格最不稳固，高端房的销售折扣可能是所有类型里最大的。

房地产市场一直有种说法：高端房最保值、升值快。但这要看环境：在上涨周期里，这部分房子确实是涨价最快的，而在市场被调控的时候，最先跌的也是中高端房。本地户籍家庭不允许买第三套房，外地投资客不允许买房。只有改善型需求有能力、有资格买中高端房，而这部分需求又是弹性最大的，情况不好就不换了。

市场结构决定了中高端房的价格弹性最大。置换型人群的目标区间内、600万元到1000万元的住宅，未来10%的价格弹性空间是可期待的。

这意味着：二线城市还蕴藏着一波未来行情

一线楼市的潜力没那么大了，那二线城市呢？

在最近的调查里我们发现，二线城市中的南京和苏州，投资客的比例都相当高。南京的购房者中投资客的比例超过3成，苏州购房的投资者比例甚至接近7成。而上海投资客最多的时候也只占购房者的4成。

一线城市早早就限购了，而且限购的措施不断优化，二线城市此前却没有这么严的限制。同时，二线城市、计划单列市有被一线城市挤出的人口，同时也有来自周边城乡的人口净流入，在就业、教育、医疗和产业经济上也具备相对优势。

因此，二线城市未来房地产市场的大致变化会走北上广深的老路，它们的潜力还会被再次挖掘，直到像一线城市一样，把本地改善需求也挖掘殆尽。

从目前来说，二线城市至少还蕴藏着一波未来行情。尽管现在二线城市也全面限购，房价也会有下挫的过程，但这只是压低了市场情绪，并不是购买力不足。等到市场逐渐接受和消化了政策或者限购松绑，潜力还会再次释放。到那时，成交量持续攀升，带动价格上涨。这个过程会比较长，可能需要3年以上的完整周期才能实现。

二线城市的下一轮上涨和2015年到2016年的一线城市行情相比，相同的是置换需求到顶、投资客离场，达到基本平衡，不同的是量价的涨幅不会有那么大。

短期内，一二线城市调控还可能加码，直到需求被挤向三线城市

这轮调控的主旨是控风险。严查拿地的资金来源，防止风险传导到银行，范围也会越来越广，企业发债的资金和信贷的资金都不能用于拿地；通过限购，把需求挤到三线城市帮助去库存。

政府一直乐见于房地产市场向上发展，所以即便出政策去杠杆，也不会抽得那么狠。主要还是要通过引导资金的合理分布来降低风险。资金集中在企业和投资者手里很容易高风险。

如果达不到挤压需求去三线城市的效果，政府可能会在一二线城市限购的持续期和力度方面进一步加码，还有可能进一步扩大范围。