搜狐财经 谭玉庆

　　近期最火的财经事件应该就是人民币对美元的大幅贬值了，而从去年开始疯狂的房地产市场在国庆后也遭遇严厉的调控，不断出台的限贷限购措施让楼市成交量出现了快速下滑。那么问题来了，到底房价和汇率有没有必然的关系？人民币大幅贬值会让房价暴跌吗？笔者就这个问题和大家探讨一下。

　　在岸人民币跌破6.87创八年新低

　　16日下午，在岸人民币兑美元跌破6.8700整数关口至6.8705，创八年新低，日内跌超过130点。这也是人民币中间价连续9日下调，创出了2015年12月以来最长连降纪录。

　　看下图我们会有更加直观的印象：

美元人民币走势图(周线)

　　目前，美元指数位于100关口附近震荡。不过由于美国大选特朗普即将上台，市场普遍预计美联储将会在12月加息，美元有望进一步走强，人民币短期贬值压力依然巨大。

　　各大投行也对人民币走势进行了展望：澳新，汇丰和瑞银都将在岸人民币兑美元汇率的2016年底预测下调至6.9，惠誉旗下BMI Research则把今年底预测由6.8下调至6.85。对于2017年底的预测，澳新和BMI Research均料双边汇率将进一步跌至7.1，而汇丰和瑞银甚至看跌至7.2。

　　人民币为何会如此大幅贬值

　　1.经济增速趋缓是人民币贬值的主要原因。

　　过去这些年，中国经济一直是全球经济发展的火车头，到处都是投资机会，全球资本大量流入中国寻找优质标的，这从很大程度上推动了人民币汇率上涨。而近两年，由于各种原因，中国经济出现了某种程度上的下滑，“唯利是图”的资本有些开始撤离中国，给人民币贬值造成了压力。

　　2.贸易顺差不断缩小，形成贬值压力。

　　前几十年，中国成了名副其实的世界工厂，出口实现了快速增长，顺差越来越大，也推升了人民币不断升值。但是随着世界经济版图的变化，东南亚、非洲等地凭借着更为低廉的劳动力优势使得欧美一些公司将工厂设在了这些国家。而由于贸易顺差的不断收窄，在一定程度了上加速了人民币贬值的步伐。

　　3.美国等发达经济体走强。

　　近两年，以美国为代表的发达经济体经济有走强迹象，美元不断走强。新兴国家经济遭遇艰难大幅下滑，新兴国家货币普遍走弱并开始贬值。

　　由于人民币贬值，一些资金开始布局海外，寻找优质的海外资产，这些距离资金量太少的平头老百姓有点遥远。那么人民币贬值会不会对当前国内的房价有所影响呢？真的会使得房价下跌吗？

　　汇率和房价的关系

　　有人统计，2006年到2015年人民币升值9年上涨了32%，房价飞涨了9年，一线城市的2015年的房屋均价几乎是2006年的6倍。以上海的房价为例，2006年的均价是9655元每平米，而到了人民币升值几乎结束的2014年，上会平均房价上涨到了27171元每平米。

　　于是大家就有这么一种感觉：人民币升值，房价就疯涨。那么现在人民币贬值，房价是不是就应该下跌了？我们先来看看美国的情况。

美国房价与汇率的关系

　　从图表中我们可以看出：从1995年到2001年，这期间美元指数是不断走强的，而同时房价也是不断上涨的，是正相关的关系；从2002年到2007年，直播，这期间美元指数还在不断走强，但是你会发现美国房价呈现向下走的态势，是负相关的关系；然后到2011年到现在，美元指数又开始一路飙涨，房价也在震荡向上，这个阶段货币和房价又呈现出正相关的关系。

　　从美国的情况来看，汇率和房价的走势并没有一成不变的正相关和负相关的关系。

　　如果美国不能说明问题，那么我们一起再来看一下日本的情况：

日本房价与汇率的关系

　　从图表中我们同样可以看出：1973年到1989年，美元兑日元走势是不断走强，也就是日元不断升值，这期间日本房价在不断上升，这跟我国2006年到2014年的情况较为相似。后来新的情况出现了，从上世纪90年代后半期到2010年左右，美元兑日元其实是在不断震荡，而日本的房价却出现了大幅下挫。

　　所以我们不能简单的认为，一个国家的货币升值这个国家的房价就会上涨，一个国家的货币贬值这个国家的房价就会下跌。