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（文章原标题：新房、二手房价格均掉头向下 深圳房企定价松动）
深圳5月二手房成交量环比跌六成，2016深圳二手房交易税费明细。中金网，深圳中原地产研究中心监测数据显示，截至5月29日，深圳共成交3159套二手住宅，环比跌62.9%，市场信心疲软。 一路高歌猛进的深圳楼市在“3·25新政”的威力之下终于有了明显的降温迹象。5月下旬，国家统计局发布的70个大中城市数据显示，今年4月深圳楼市已经掉头向下，不仅新房成交价格开始下滑，二手房价更是明显回落。虽然降幅只有0.4个百分点，但这却是4月份二手房降幅最大的城市。 接受本报记者采访的多位行业人士均认为，深圳楼市已经告别一年半的牛市开始进入深度盘整期。下一步深圳楼市走势如何？重兵布局深圳市场的房企们又将如何应对？ 降温明显 国家统计局公布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，虽然过去一个月二线城市房价上涨明显，但北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅已经有所收窄。其中深圳二手住宅价格环比甚至出现下降，这是深圳二手房价连涨18个月之后的首次下跌。 这是深圳市场掉头向下的一个明显信号。过去一年半以来，深圳楼市上演了疯狂牛市，全市平均房价由2014年底的的29577元/平方米涨至最高点的56149元/平方米，涨幅高达90%。而随着“3·25新政”落地，深圳楼市应声而下。来自深圳市规土委的数据也表明，四月份深圳楼市已经不复以往：当月深圳一手住宅价格49876元/平方米，较3月跌了113元/平方米；成交更是大幅下跌，仅有2340套，环比暴跌47.5%，这也是深圳这一轮疯狂牛市之后的首次下跌。 “四月份成交量大幅下滑虽然一方面是因为推盘数量减少，但更重要的是政策层面的影响导致观望情绪浓厚。”深圳中原地产董事总经理郑叔伦告诉《中国经营报》记者。在推盘的黄金时期遭遇政策来袭，开发商信心已经受到影响。从当月新开盘的项目来看，已经有个别项目出现了定价低于预期的情况，但总体而言，价格上还没有出现明显的松动。 随着政策效果的不断释放，下一步深圳楼市的走势令人关注。本报记者梳理发现，进入五月份之后，深圳市场推盘量有了明显的增长。五月份首周，深圳就有6个项目开盘或加推，共有1660套房源入市。其中深圳龙岗区有三个新项目开盘，价格都在3~4万元区间，去化率达到了7成以上。而宝安区豪宅项目壹方中心玖誉5月7日开盘，价格与3月份时候的10万元/平方米相比也并没有调整，定价已经趋于理性。 一个值得注意的现象是，新盘的理性定价已经使得深圳部分地区出现了一手房和二手房价格倒挂的情形。如深圳龙岗区的锦荟PARK二期项目，最新开盘的实际价格是3.3万~3.8万元/平方米，但该项目周边的麟恒中心广场二手房价格已经达到了4.2万元/平方米。同样在该区域的星河智荟项目，目前在售的89平方米户型均价在3.6万~4.2万元/平方米之间，134平方米大户型价格才达到4.7万元/平方米，但该项目周边的信义御城豪园二手房价格已经在4.3万~4.4万元/平米的价格区间。 “一、二手房价格的倒挂是判断楼市是否进入调整期的一个重要参考指标。深圳2009年和2012年的楼市调整都出现了类似的情形，目前深圳还只是部分区域和个别楼盘出现了这样的情况，未来是否会继续蔓延，还有待进一步的观察。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对记者表示。 事实上，尽管新盘价格已经趋于理性，但深圳二手房的成交并没有明显回暖的迹象。进入五月的第一周，深圳二手住宅共成交701套，成交面积约为5.9万平方米，较前一周分别大幅下滑了59%和61%。二手房成交量连续三周下滑，创开年后周成交量新低，仅为4月份周成交量2100套的三分之一，与去年同期相比，成交量更是大幅下滑74%。 根据深圳中原研究中心的数据监测，五月份第二周（5.9~5.15日）二手房成交量虽然已经有所回升，成交量1105套，但和4月份单周成交量2100套相比仍然差距甚远，仅为其二分之一，在价格上也出现了环比下滑，成交均价为52725元/平方米，环比下降了0.94个百分点。 对此，郑叔伦认为，政策的调控已经在一定程度上抑制了深圳房价的继续上涨，市场上的投机行为已经在急剧减少，成交主要以刚需为主。就目前情况来看，五月份仍是政策消化期，市场悲观情绪能否缓解，关键仍需看接下来新入市项目的定价情况。 2016深圳二手房交易最新税费明细: 个人所得税与营业税(业主): 出售房屋不满2年，需缴纳1%个人所得税与5.6%营业税 出售房屋(144㎡以下)满2年，不满5年，则免缴5.6%营业税，只缴纳1%个人所得税。 出售房屋(144㎡以下)满5年，且出售方家庭除了出售房产以外，在本市没有其开奖直播居住用房，则免缴1%个人所得税和5.6%营业税。 出售房屋(144㎡以下)满5年，且出售方家庭除了出售房产以外，有其开奖直播居住用房，则缴纳1%个人所得税，5.6%营业税免缴 出售房屋(144㎡以上，含144㎡)满2年而不满5年，营业税则按照差额的5.6%征收，且需缴纳1%个人所得税。 出售房屋(144㎡以上，含144㎡)满5年，且出售方家庭除了出售房产以外，在本市没有其开奖直播居住用房，可免缴1%个人所得税，营业税则按照差额的5.6%征收 契税(买家): 购买房屋90㎡以下，且家庭除了购买房产以外，在本市没有其开奖直播房产，则缴纳1%契税。 购买房屋90㎡以上，144㎡以下，且家庭除了购买房产以外，在本市没有其开奖直播房产，则缴纳1.5%契税。 购买房屋144㎡以上(含144㎡)，则缴纳3%契税。 家庭除了购买房产以外，在本市还有其开奖直播房产，则缴纳3%契税。 深圳房产计税依据： 1、从价计征 按照房产余值征税的，称为从价计征 房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。 扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。 房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 2、从租计征 按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 3、注意事项 (1)房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税;对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。 (2)对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 (3)新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备;旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。 深圳房产计算方式： 1、从价计征 从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为： 应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2% 2、从租计征 从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12% 没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。 个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%来源中国经营报) (责任编辑：本港台直播) |
