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中国经济网5月22日堪培拉讯（记者 翁东辉）根据澳大利亚房地产研究机构今年第一季度的研究报告，全澳大多数省会城市的公寓平均价格继续下跌，这是近5年来澳洲近乎火爆的楼市第一次出现连续两个季度下跌。报告分析认为，其主要原因是澳房地产供求关系发生了根本变化，从之前的供给不足到现在的供过于求。特别是新建项目达到了创记录的水平，尤其是墨尔本、悉尼、布里斯班等大城市公寓住宅供应量在未来一两年同比增长几乎翻番，形成严重的供过于求局面。不过，由于当前澳银行利率处于历史低点的1.75%，而且今年可能二次降息，货币政策非常宽松。此外，海外投资者热情也带动拥有土地的独栋别墅价格稳中有升。 从报告数据上看，第一季度全澳房价平均价格下跌了0.5%，公寓价格则几乎全线下跌。而独栋别墅价格涨跌互现，墨尔本独栋价格上升1.2%，霍巴特上升4.3%，悉尼则下降1.5%。悉尼以99.58万澳元平均房价高居榜首，但也跌破了百万澳元大关，墨尔本均价为72.7万澳元，布里斯班为51.28万澳元。 为此，市场人士分析认为，澳洲主要城市的房产价格都将在今年进入下降通道，表现为增幅减弱，公寓价格则开始掉头向下。历史上，澳洲房地产市场的周期都是跟随着悉尼市场的变化而变化。悉尼房市自2012年以来一直处于周期性上升阶段，房价平均上涨了36%，个别地区涨幅惊人，并于2015年底达到峰顶，所以毫不奇怪在经历了过度的房价上涨后，现在进入弱周期阶段。该研究报告还预测2016年全澳独栋别墅平均价格将上涨1.5%，而公寓房价格将会下跌1%。 截止五月份的最新统计数据表明，澳洲房地产去年表现仍然抢眼。在过去一年里，澳五大城市的房价平均涨幅为9.8%，其中，悉尼、墨尔本、布里斯班和阿德莱德房价分别比上一年上涨了12.4%、12.7%、7.4%和5.6%。澳洲房价继续上涨，说明当有利可图的时候，政府的限购限贷政策很难抑制市场的投机行为。 该数据虽然出乎市场意料，但也不能掩盖房价开始回落的事实。实际上澳洲房市从去年第四季度起就已经出现了增幅减缓的苗头。从数据上看，悉尼个别地区公寓房价格大跌19%，因此被普遍认为市场出现拐点，具有指标性意义。 专家们也警告说，澳洲房地产泡沫已经变得严重，如果政策应对不当，其带来的社会和金融风险将难以预估。 首先，供过于求是不争事实，房价疲态尽显。 在未来一年，将有8万套新公寓在悉尼、墨尔本和布里斯班上市，相当于去年一年这三大城市的房屋总销售量。另有12万5000套新单元住宅也将在2年内完工。而未来2年内全澳新公寓上市总量将达到25万套。 不论是否出现拐点，房市遇冷也是不争事实。据澳华财经在线研究，今年初以来，在悉尼内城区核心地带有6个住宅区房价出现明显的下跌，特别是CBD公寓房降幅高达12%。另外，期房销售缓慢以及二手房销售折扣加大等，都说明悉尼房价开始回调。据统计，2015年新楼盘在发售的第一个月内仅售出50%，相比之下2014年房市高峰期时高达 87.7%，同时溢价率也降到4%以下。 有意思的是，本地开发商仍然在继续买地，加大开发力度，原因是目前的价位还是具有很大的利润空间。象皇冠集团、梅里顿、米瓦克等大型开发商在悉尼内城南部的绿广场项目投资额高达130亿澳元，主要是公寓项目为主，计划到2020年将推出4万5800套新公寓。而悉尼其它在建项目还很多。由此可以看出，大城市的公寓房确实出现了较为严重的供过于求现象。 其次，限购限贷措施也在为房市降温。 但真正趋势还需要继续观察，阶段性房价下跌可能是某个政策性因素使然，比如澳联邦政府出台严厉限制外国人购买二手房政策，而四大银行也对海外投资者采取限贷措施。 专家们认为，澳洲房市价格正在修正之中，增速将放缓，有可能出现软着陆，这主要看市场的供求变化结果。自2012年澳洲矿业投资高峰期结束以来，房地产投资成为了新的热点，导致澳主要城市房产价格持续高涨。悉尼和墨尔本的房价在过去4年里年平均涨幅分别为10%和6%。而房地产对GDP贡献率在2015年也达到0.5%，预计今年只有0.2%。专家认为，一旦投资房地产的热情消失，建筑业将会面临较大失业问题，而澳洲经济转型也会发生困难。正是因为房地产市场的繁荣，建筑业及其就业市场对推动澳大利亚经济发展发挥了极其重要的作用。据不完全统计，目前约有8%的就业人口是在建筑业领域，远远超过矿业繁荣时期吸纳的2%的就业。此外还会影响金融系统稳定，因为大量的房贷有可能转化成银行的不良资产。 悉尼等大城市房价过快上涨，已经引起民众不满情绪，特别是年轻人难以承受高昂的购房负担。联邦及地方政府为了抑制房价飙升，相继出台限购和限贷措施，特别是针对海外投资者，严格二手房买卖和贷款限制，而违规者限令退房。比如墨尔本甚至将房产购置印花税从3%提高到了7%。正是多管齐下，海外投资热情渐渐退潮，市场波动也逐渐平稳。 第三，外资对澳洲房市的影响巨大。 根据澳洲国民银行一项独立研究，近期本地房地产价格下跌的一个重要因素，是外国投资退潮。这同澳政府加强对外国人的信贷审查有关。据报告估计，去年外国买家仅占新建项目市场的12%，是两年半以来的最低点。其中，国外投资者最感兴趣的新州、维州下降最多，分别占11.1%和10.7%，昆州则因为黄金海岸休闲度假项目吸引了众多外国投资，所以目前外国买家还占到新建房销售的20%。从数据上看，2015年第四季度外国买家对新房的需求总体从第三季的15.7%下降到14.4%。 目前澳洲在建和新建住宅单元约四分之一是面向海外销售，主要集中在亚洲市场，销售推介重点放在如新加坡、香港和上海等亚洲大都市。不久前，悉尼最大开发商、公寓建设大亨特里古波夫说，由于亚洲投资者对悉尼公寓的购买需求缩减近半，而这种走势正向墨尔本和其它城市扩散，市场前景不容乐观。 早在去年初以来，迫于社会舆论压力，澳当局就出台了限制海外投资者购房的措施，比如严查非本地居民购买二手房，并勒令限期出售。时至今日，政府加强对房地产市场的管制态度已经非常明确了。据悉，澳税务局决定将于今年7月1日开始，对所有200万澳元以上的房产和商业地产买卖预收10%的购房款，除非卖家能够出具清税证书。预计这项措施将对住宅市场造成较大冲击，尤其是外国投资者。 作者：翁东辉 (责任编辑：本港台直播) |