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春节过后，以北上广深为代表的一二线城市房价重现疯狂。但与此同时，三四线城市却显得异常冷清。去库存已经成为中国楼市的关键词，在两极分化的态势下，三四线城市欲依靠调控去库存，一二线城市则不断出台新规打压过快增长的房价，自此，房地产迈入“政策市”。 收紧 上海，一房难求的局面仍在持续。 有数据显示，1-2月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米，预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。为此，上海在地产调控政策方面迅速做出了反应。 3月25日，上海发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《若干意见》）这个被称为史上最严限购令的法规，或许也将为火热的市场带来一次降温。 上海本次调控政策的核心主要集中于购买资质与差别化房贷方面。 根据《若干意见》要求，今后在上海购房需要从严执行住房限购政策，非沪籍居民购房缴纳社保从2年调整为连续缴满5年及以上。 有业内人士认为，上海此次及时出台“房控”政策，最主要的落地点就在于对需求方面的控制。“一方面通过严查资质，保证需求的真实性。在供求方面，上海地区也在考虑增加供应，比如在土地出让合同中增加中小套型的供应比例，或适当提高容积率等。” 同时，在本次调控当中，差别化房贷也是重要手段之一。《若干意见》要求，对于拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业个贷的首付款比例不低于50%；购买非普通住房的，首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。 央行上海总部调查统计研究部主任王振营在上海市政府新闻发布会上特别强调，上述信贷政策与贷款是否还清没有关联度。对此，业内人士理解为新政策在二套房的认定上属“认房不认贷”，较此前的“认贷不认房”明显偏紧。 上海官方表示，在今年的土地管理中，会加大土地的供应，确保“十三五”供地总量不会低于“十二五”，而且会有所增加。2016年的商品房土地供应量比2015年提高169公顷。不过，产生的效果可能在明年或者后年才能显现。 与此同时，深圳也于25日晚出台地产新政，大幅提高了购房门槛。深圳新政要求，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍能提供3年及以上个税或社保证明的，限购1套住房。 至此，北上广深在经历了楼市“蜜月”之后，纷纷进入了调整期。 惨淡 百城数据显示，2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11092元/平方米，环比1月上涨0.60%，涨幅较1月扩大0.18个百分点；同比上涨5.25%，涨幅较上月扩大0.88个百分点，其中主要涨幅控制在北上广深等一线城市。 然而这并不是中国楼市最真实的写照，与一二线城市的火热相比，三四线城市地产仍处于“冰冻期”。 2月份，在70个大中城市中，价格环比上涨的有47个，数量与涨幅均呈现增加的态势。对此，房产专家丁建刚认为，楼市的复苏目前在一线城市和部分优质二线城市较为明显。但实际上，70个大中城市中这样的城市占比较低，很多三四线城市，比如丹东、包头、秦皇岛、大理等都是持平甚至下降的。“所以三四线城市面临的问题仍然严峻。”丁建刚说。 以内蒙古鄂尔多斯为例，每年商品住宅销售面积大约在2200万平方米左右，折合大概22万套。现在整个商品房还有70万套，仍处于高位。 同时，2015年12月，鄂尔多斯地区的商品房均价4302元/平方米，但进入2016年以来，前两个月仍在持续低迷，分别以4249元/平方米和4183元/平方米“鸣金收兵”。 从在房价持续下跌的前提下交出的这样的成绩来看，当地楼市的状况显然并不乐观。 对此，内蒙古自治区住房和城乡建设厅厅长秦义在两会期间接受采访时却相对乐观，开奖直播表示，“十三五”头三年，内蒙古房地产供应下降，总库存也会下降。预计三年左右内蒙古可以完成去库存任务。 但业内人士却并未显得那么乐观。相关数据显示，去年年底，中国的库存面积是7.18亿平方米，到了今年2月份，库存面积就上升到7.39亿平方米，增长率也达到15.7%。 “这样的数据是在一二线城市地产重现疯狂的基础上得出来的，从另外一个侧面也显示出，三四线城市去库存的过程将十分艰难。”上述业内人士说。 核心 毫无疑问，三四线城市去库存将成为中国地产的核心问题。但面对两极分化的状况，如何衡量收紧与放开就成为了关键。 但在业内人士看来，一系列去库存的政策却应该因地制宜。 对于一线城市来说，像北京、上海和深圳明确呈现出供不应求，特别是上海只有四个月左右库存，引起了人们的焦虑和恐慌情绪。对于这样的城市，应该加大供应并锁紧金融政策，引导楼市朝正确的方向发展。 但对于三四线城市来讲，由于销售主要针对农民及低收入人群，可以适当增加政府杠杆，把其中很多的房转成共有产权房和公租房，解决中低端的社会成员住有所居的贷款需求。 从国家层面来看，金融政策方面的整体调控也在继续施行。 根据今年政府工作报告，从5月1日起，全面实施营改增，将试点范围扩大到房地产业等行业，其中建筑业和房地产业适用11%的税率。 专家认为，营改增落地之后，二手房交易基本平移了营业税政策。“个人二手房交易按5%征收增值税，相较于正在实行的税率为5.6%的营业税，个人二手房买卖税负不增反减。这将有利于二手房交易，降低购房者负担，令交易市场更加活跃。也是去库存的重要手段之一。” 新金融记者 刘君 作者：刘君 (责任编辑：本港台直播) |