考虑到宝能太古城的对标项目卓越维港在2009年初销售均价仅24000元／平方米，而一年后太古城的实际销售均价已达40000元/平方米，据代理公司内部人士透露，太古城的销售回款金额远远超过一年前姚振华的预期。40万方太古城，按照房价每平米暴涨14000元来说，销售回款比预期增加了近50亿。而此项目地价，据称与周边早期拿地地价类似仅2000-3000元/平方米，可见利润之丰厚。

　　同年底，经过100多轮的激烈举牌，拍下了深圳桔钓沙酒店用地，地价从底价6405万元拍到了6.22亿元，溢价幅度近9倍，创造罕见的全国纪录。由于地块属非住宅地块，且要求建设涉外旅游酒店项目，在社会上并未引起重大关注。如此高的溢价拿到一个投资回报低，投资周期长的酒店地块，可见宝能资金之充裕。宝能计划在此打造的五星级白金度假酒店，预计已投入了10亿元，但到2016年底6年时间项目还在开发建设中，酒店仍未开业。

　　随后宝能开始了高速扩张版图，进行了全国化的布局，并在2011年的9月创建了前海人寿保险平台。

　　2015-2016年深圳房价再一次暴涨，正是在此时，宝能出手万科。

　　按照其2015年底披露数据，宝能在深圳核心城区2大豪宅项目宝能公馆可售面积18万平方米，货值170亿元，均价约9万元／平方米；宝能城可售面积50万平方米，货值预计350亿元，均价约6.5万／平方米。两个项目粗略估计剩余可售面积约在43万平方米左右，对应货值约在400亿元以上。相信在这次房价暴涨近一倍前，姚振华没有想到，回款比预期的多了200亿元的现金流。

　　另外，宝能曾被一家名为深圳市和信吉实业发展有限公司举报，称其宝能城地块拿地价格仅为3.5亿元，楼面地价不超过1000元/平方米。这些项目如此低土地价格，即使深圳房价不暴涨，宝能已可获得巨大的利润。

　　在深圳，姚振华与寸土寸金的香蜜湖片区渊源很深。著名豪宅中海香蜜湖1号地块，是2004年姚振华委托深圳土地房产交易中心拍卖的。当时这块地在深圳媒体和世联行的推动下被命名为“九万三地块”（占地面积为93000平方米），地价当时打破了深圳土地成交单价记录，接手的中海信和两家大品牌房企后来把它打造成为中国豪宅标杆。从某种程度上讲，姚振华之所以能够以香蜜湖度假村有限公司名义，与深圳土地房产交易中心的这一深度合作的个案，这番“实力”非同一般。

　　借力深圳楼市带来的巨额利润及不一般的“实力”，终于让宝能系有底气与万科在资本市场一争高下。去年10月，宝能姚振华还成为2016胡润百富榜的“大黑马”，财富翻了9倍到1150亿元，比去年上升200多名到第四，许家印排名第十。

　　前海人寿不仅为宝能地产输血，还多次亲自出马在一级市场拿地。

　　2014年位于深圳宝安中心区的养老地块，经现场多轮竞价，最终由前海人寿以人民币4亿元竞得。2016年8月武汉杨春湖板块编号P(2016)073号的商服地块被前海人寿以底价摘得，这是作为险资的前海人寿首度在武汉拿地。

　　2016年10月前海人寿以12.47亿元的价格拍下了上海青浦区一幅商办地块，溢价率264%。而在此前一个月，前海人寿以总价16.68亿，拍下了上海青浦徐泾镇四幅相连的商办土地，最高溢价率284%。5月还竞得了上海虹口一幅商办用地，楼板价超过4.1万元/平方米。在半年的时间里，前海人寿共斥资36.65亿元，在上海斩获了六幅土地。

　　套路与生命人寿极其相似，既举牌上市房企，也亲自参与地产投资。

　　2015年宝能系第二次举牌万科的前一天，见地君与宝能某位高管有过一场对话，其称宝能地产的掌门人姚建辉（姚振华胞弟）是一个低调、踏实的企业家：“我们老板（姚建辉）是潮州人，务实经营。生活作风也好，吃喝嫖赌一个不沾，唯一的爱好就是车。作为潮州人，相信轮回相信上天在看的，他包包里是有一个小本本的，每天都要看很多事情，有很多忌讳是不能碰的。”

　　来源：见地