在调控政策密集出炉之后，2017年房地产市场何去何从？房企将如何应对政策变化？近期上海证券报专访了万科总裁郁亮。

　　在剖析了2016年房地产行业狂飙突进现象及原因之后，郁亮认为，一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题，如果任由这种局面发展下去是危险的。而建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展根本途径。

　　谈地王谈销售：长跑最忌步子乱

　　上证报：2016年可谓是一个“地王年”。您认为导致地王频出的主要原因是什么？企业的杠杆是不是用得过大？会不会数年后仍有地王难以解套？

　　郁亮：影响地价的因素很多，包括土地供应、货币环境、产业前景等。比如部分城市土地供应持续不足，企业手中土地资源持续减少，不拿地将面临无米下炊之忧。又如2015年以来住宅市场逐步回暖，导致部分开发企业对未来预期过于乐观，出现非理性拿地行为。此外，社会流动性较为充裕，可配置的优质资产又相对短缺，为部分较为激进的企业加杠杆拿地提供了可能。

　　2016年10月一些大中城市陆续出台了限购限贷等调控措施，效果很明显。未来一年内，全国商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房价上涨过快的城市，价格也可能回落。对于部分地价过高的项目来说，利润率可能会被进一步压缩。

　　万科近年来一直坚持审慎的投资策略，严格控制投资质量，根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源，土地储备一直保持在比较合理的水平，既能保证未来两三年的发展，又不会背上沉重包袱。

　　上证报：与地王频出相应的是2016年整个楼市销售极其火爆。包括万科在内的多家房企2016年销售额都超过了3000亿元，在这个销售量级上，您认为销售冠军或者龙头还有多大意义？如此销售大年恐怕难以在2017年持续下去。作为一家一直追求可持续发展的房企龙头，万科如何控制销售节奏？

　　郁亮：不管政策环境怎么变，atv直播，也不管市场怎么变，万科为普通人盖好房子的定位没变，稳健经营的思路没变。公司始终坚持顺势而为，积极销售，保持良好的销售速度。

　　现金流也很重要。这两年我们反复提的一个理念是：坚持以现金流为基础的真实价值创造。以前总经理眼睛盯着销售额，现在不光要有签约销售，更要确保回款率。

　　排名是公司经营的结果，而不应是公司经营的目标。经营公司就像跑一场没有终点的马拉松，关键不在于短时间内的冲刺。企业之间的竞争到最后比的不是体重，而是肌肉、肺活量、耐力这些健康指标。在万科32年的历史上，也有过很多起伏，我们坚持按照适合自己的节奏来，长跑最忌步子乱，风物长宜放眼量。

　　谈目标谈房价：任由房价过快上涨很危险

　　上证报：之前万科有几个对标企业，从索尼到新鸿基再到美国的帕尔迪，现在万科已经超越这些公司了，还有新的对标公司否？万科的未来定位或者终极目标是什么？

　　郁亮：实体经济是中国经济社会最坚实的基础，万科一直提倡向中国制造业学习，以华为公司为代表的一批优秀中国企业所体现出的实业精神，是这个时代最宝贵的财富。

　　华为核心价值观是三句话：以客户为中心，以奋斗者为本，长期坚持艰苦奋斗。这也是我们要学习和坚持的理念。华为的成功经验告诉我们，尽管技术很重要，资本很重要，但最关键的还是人，以及把人高效组织起来的机制。

　　万亿大万科是我们未来十年的战略目标，为实现这个目标始终坚持两条主线，一是适应城市发展变化的需求，从单一住宅开发商转为城市配套服务商，城市需要什么就做什么，比如商业、物流、产业办公等；二是适应客户不断变化的需求，拓展养老、度假和教育等业务。

　　上证报：地价飙升亦刺激了房价水涨船高，高房价已经产生诸多负面影响，经过大涨之后，2017年房价会不会回调？

　　郁亮：未来房价会不会下降？这个可能性是有的，在这一轮调控的背景下，前期房价上涨过快的城市，未来一年将面临价格回落的压力。但另一方面，我并不认为会有“崩盘”的风险。杠杆过高是房地产市场产生泡沫的根源。目前，各国按揭贷款最低首付大多在20%以下，还有零首付的，j2直播，而我国的首付比例始终较高，且居民储蓄率一直处于高位，偿本付息能力强，杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了，政府调控手段也很有效很及时，房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。