11月19日，上海外滩国际金融峰会上，万达集团董事长王健林出席并演讲。

　　会上，王健林就“全球城市与金融创新”这一主题谈到了他判断一个城市是否有价值的三个观点。他认为城市的核心价值是商业，是商业繁荣，但是好空气是城市价值的核心要素。

　　他呼吁：“决策者不要简单认为多建一些地铁、写字楼，多搞一些金融中心这个城市就有价值了，不一定的。人口一旦净流出，城市的繁荣就开始走下坡路了。”

　　王健林称，“由于空气不好，城市的商业价值就在逐渐的流失。如果持续不好，优秀的人才和公司就走了”。

　　以下为演讲实录：

　　我发言之前先讲一个小故事。昨天晚上我跟姜建清董事长、郭广昌还有马云坐在一块，姜董事长跟我跟马云说，说你们两个有一个外号。什么外号呢？你们叫马王爷呀。我当时觉得还可以，都叫爷了，马王爷，还可以，昨天晚上想想不对，应该叫王马爷，为啥呢？如果叫马王爷容易被别人理解只是叫姓马的王爷，跟我没有关系了，以后这个名得改改，叫别人一听，王马爷，王、马两个都叫爷，要不然有问题。

　　我想根据会议的主题讲一下城市价值。我想简单讲三点：

　　第一，城由市兴

　　城市是怎么来的？城市的来由是有争论的，经济学当中还专门有城市学。我认为城是由市而兴起的。有市场和商业的繁荣才带来了城市的扩大。比如说扬州、上海。明清时期的扬州，因为盐茶贸易的聚集，很多商人都在那里做生意，所以就形成了很大的城市。最鼎盛时期，一个扬州就占了全国贸易的1/5，当时根本找不到上海。后来因为海运兴起，大家觉得把货运到上海更方便，做生意的多了，贸易多了，上海繁荣了。其实世界各国城市都是如此。哪一个城市被称之为“世界城市”或者世界中心城市，无疑不是因为商业繁荣带来的，不会是因为别的。这是我的第一个观点，就是商业繁荣决定城市的价值。

　　第二，城市的核心价值是商业，是商业繁荣

　　1.现在一般人说地段好，说地值钱。他是指什么呢？说这个地方是“黄金地段”“钻石地段”，基本上都是指土地处于核心商业区，所以这个地方就好，地价就贵。当然居住区环境很好房价也会很高，但不会说它是“钻石地段”“核心区”。上海的“钻石地段”也就是一个中心：淮海路、南京路，atv直播，三个副中心：徐家汇、五角场等等。所谓的中心、副中心就是看商业聚集度、繁荣程度。所以城市要搞清楚自己的核心价就是创造商业繁荣，维持商业繁荣。当然还有另外一个指标就是人口的聚集，人口持续流入以维持商业繁荣。刚刚讲到“全球城市”也是如此。像巴黎、香港、东京、北京、上海这些地方都是如此。城市的核心价值就是商业地段。

　　2.城市辐射力也是由商业价值决定。一个大的城市会产生辐射作用，带动周边区域的发展。整个长江三角洲就是由上海这个城市带动的，因为商业繁荣，辐射到整个长江三角洲，大概有十五六个城市，他有辐射力，这个辐射力基本上就是由这个城市的商贸活动决定的。不是由这个城市的GDP、财政收入决定的。主要是靠商贸活动来决定这个城市有没有辐射力。比如说我们旁边最近的两个例子，一说江苏省的中心城市，如果说讲GDP的话一定是苏州。但是为什么大家一说江苏的中心城市是南京而不是苏州呢？我想把这些问题搞清楚了，有利于我们的决策者，有利于企业家，共同决定如何创造、维持这个城市的繁荣。就是用总书记的话来讲，不能唯GDP论，城市、地区的繁荣就是要很好的研究这个问题。

　　第三，如何保持城市的价值？

　　城市是有价值的，核心是商业价值，如何使城市持续保持它的价值，而不被淘汰呢？其实历史上，很少有一个城市持续几百年、几千年的维持其繁荣，维持其中心地位。过去中东欧，古罗马多厉害，历史上有很多中心城市都是非常厉害的，再往几百年前扬州比上海厉害多了，一直是在转移的，为什么转移？就是因为这个城市中心价值转移了。我纯粹从商业角度来说：

　　1.要合理的商业布局。创造商业价值首先要有一个合理的规划。而不是说，建的越多越好，这个多和少是有一个平衡点的。就是一定要有合理规划，不仅是商业中心，包括写字楼宇，包括其他服务商业类的设施都有一个合理的点。中国的古代哲学、儒家哲学，核心就是两点。竖着讲中庸，不偏不倚，横着讲平衡。我举一个例子，比如说沈阳市有一条青年路，这一条大街上布局了数百栋写字楼，三十多个购物中心，直播，其结果就是现在这条街很惨淡，并没有繁荣起来。所以说它并不是布的越多越好，而是合理的布局，还要根据现代交通的拥堵程度，还要进行分散。